Copropriété : bien choisir son syndic

syndic

Avec la loi modifiée du 16 mai 1975, la représentation et la gestion d’une copropriété sont obligatoirement orchestrées par un syndic. Cela s’opère à travers un mandat, détaillant les conditions de sa nomination et son rôle. Qu’il s’agisse d’une très petite copropriété ou d’un grand ensemble d’immeubles, sa sélection doit faire l’objet d’une mise en concurrence et d’une étude minutieuse des critères clés. A savoir, sa tarification, ses compétences et ses qualités relationnelles.

Quels sont les 3 critères de choix d’un syndic ?

Critère 1 : La tarification prévue

Méfiez-vous des forfaits d’appel, susceptibles de ne pas couvrir toutes les prestations de gestion courante. Ici, la vigilance est de mise pour détailler les frais de gestion courante (organisation de réunion du conseil syndical, tenue des comptes…), ainsi que le montant des prestations exceptionnelles (recouvrement d’impayé, convocation à une AG extraordinaire…). À noter qu’un syndic de copropriété doit satisfaire les exigences de deux types de clients distincts : le propriétaire bailleur qui cherche constamment l’optimisation des coûts et le propriétaire occupant qui souhaite conserver une certaine qualité de vie.

« Un bon syndic de copropriété doit satisfaire les exigences des propriétaires bailleurs comme celles des propriétaires occupants ! »

Critère 2 : L’envergure et les compétences du syndic

Les spécificités de chaque copropriété appellent la présence de certaines compétences de gestion. Sans oublier la charge de travail associée. Le syndic sollicité doit pouvoir répondre à toutes ces exigences, de volume et de ressources humaines. Concrètement, il doit pouvoir diminuer les charges, en appelant des prestataires qualifiés et en négociant chaque intervention, que ce soit au niveau de l’entretien ou des travaux à effectuer dans l’immeuble. Plus généralement, ses salariés doivent être régulièrement formés aux dernières techniques et réglementations des copropriétés. 

Critère 3 : Ses qualités relationnelles

Un bon syndic doit développer une relation de confiance avec les différents copropriétaires. Si ce lien privilégié se construit au fil des années, il doit pouvoir présenter certains outils et dispositifs, destinés à vous rassurer sur ce point : par exemple, la transparence de ses activités, via une communication claire à destination de ses clients, sur les aspects administratifs, financiers et techniques de l’immeuble. Un professionnel doit également se montrer à la fois disponible et réactif à toutes les demandes.  

« Seule une relation de confiance garantit une gestion optimale de l’immeuble ! »

Le mandat du syndic de copropriété

Le contrat de mandat lie directement le syndic (qui devient mandataire) au syndicat des copropriétaires (le mandant). Comme il ne peut être sous-traité à un tiers, il implique que le syndic exécute personnellement sa mission. Obligatoirement nommé lors d’une assemblée générale par la majorité absolue (50 % +1) de tous les copropriétaires, le syndic débute son mandat immédiatement après le vote, sauf si les parties s’accordent sur une date ultérieure d’entrée en fonction. À partir de ce moment-là, la nomination court pendant au maximum 3 ans et ne peut faire l’objet d’une tacite reconduction : si la loi sur la copropriété impose un nouveau vote en assemblée générale pour reconduire les fonctions du syndic, ce renouvellement peut se faire indéfiniment, sans limites dans le nombre de mandats.

Bailleurs : comment entretenir de bonnes relations avec ses locataires ?

bailleur-locataire

Entre le bailleur et ses locataires, les relations peuvent rapidement devenir compliquées. En tant que propriétaire, plusieurs outils vous aident à anticiper les litiges. À titre d’exemple, en faisant rédiger un contrat de location spécifique pour votre logement, vous évitez de nombreux problèmes. L’ajout de clauses (dans la mesure du raisonnable) peut aussi s’avérer utile : pour cela, demandez à une agence immobilière de fabriquer votre bail sur-mesure. De plus, afin que vos locations ne vous demandent pas trop d’énergie, d’autres conseils pratiques peuvent vous aider à mieux envisager cette relation : nous les résumons ici.

Définir les règles dès le début

Pour que tout se passe bien avec vos locataires, il suffit généralement de les informer, dès votre première rencontre, de leurs devoirs et obligations. Par la suite, au moment de signer le bail, n’hésitez pas à rappeler ces règles, pour vous assurer que toutes les données capitales ont été correctement assimilées.

À titre d’exemple, même si cela peut se présenter comme une évidence, ajoutez que le loyer et les charges doivent être payés en temps et en heure. Mieux vaut s’encombrer avec quelques banalités — et éviter ainsi de faire croire aux locataires qu’ils peuvent tout se permettre. Au moment d’énoncer ces consignes simples, stipulez que vos occupants peuvent pleinement jouir du bien qu’ils louent, mais qu’ils doivent l’utiliser paisiblement, sans générer de nuisances susceptibles de déranger le voisinage.

Outre les démarches obligatoires comme le respect des clauses du bail et la souscription d’un contrat d’assurance, précisez bien à vos locataires qu’ils doivent maintenir le logement en état et effectuer les menues réparations. Dès qu’un problème important nécessite une intervention professionnelle (plomberie, électricité, chaudière, chauffe-eau, etc.), rappelez-leur de vous contacter. Au moment de l’état des lieux, insistez également sur le fait que le document rédigé servira de base au départ des locataires : responsabilisez-les, ils prendront d’autant plus soin de votre logement.

« Précisez bien à vos locataires qu’ils doivent maintenir le logement en état et effectuer les menues réparations. »

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Mettre en location un logement sain et se montrer accueillant

Quelques petits gestes simples pourront vous faire gagner le cœur de vos locataires, et instaurer de cette façon une collaboration saine et cordiale. Avant toute chose, pour qu’ils ne soient pas en colère contre vous dès leur installation, prenez soin de bien nettoyer les lieux avant leur aménagement, réalisez toutes les réparations nécessaires. En présentant un appartement ou une maison directement habitable, sans défaut majeur, vous initiez déjà une relation positive avec les locataires.

« Prenez soin de bien nettoyer les lieux avant leur aménagement, réalisez toutes les réparations nécessaires. »

Par ailleurs, vous pouvez fournir un dossier de conseils créé pour votre propre logement. Il devient primordial lorsque vous louez des biens meublés et équipés, notamment pour se servir de l’électroménager plus simplement. S’il y a des consignes spécifiques à suivre pour utiliser les installations (plomberie, disjoncteur, programmation du chauffage), intégrez-les à ce petit guide du locataire.

Se montrer disponible, mais pas envahissant

Vos locataires apprécieront, lorsqu’ils rencontrent un problème, de pouvoir vous contacter rapidement pour obtenir les réparations dont ils ont besoin. En ce sens, il faut savoir être disponible, car même si les tâches sommaires reviennent aux occupants, les travaux majeurs restent de votre ressort.

En revanche, cette disponibilité ne doit pas porter préjudice aux locataires. Concrètement, même si vous résidez à proximité, vous ne devez pas venir les voir par simple curiosité : il s’agirait d’une grave erreur. De même, il est interdit d’entrer chez eux en leur absence, car même si vous êtes propriétaire du bien, vos locataires habitent le logement et en jouissent pleinement dès lors qu’ils répondent à leurs obligations de base.

Le maintien de bonnes relations avec les locataires n’est pas toujours facile, surtout quand les loyers tardent à être versés ou que les occupants se montrent négligents face à l’entretien. Pour éviter trop de problèmes et pour que votre investissement ne pèse pas trop lourd sur vos épaules, vous pouvez confier sa gestion à un agent immobilier spécialisé.

Réparations et travaux : quelles sont les obligations du propriétaire ?

locataire travaux

Dans l’univers de la location immobilière, on observe beaucoup de litiges. Ceux-ci sont dus à une mauvaise connaissance des droits et devoirs de chaque partie. Pour éviter que votre locataire vous reproche certaines négligences, informez-vous sur vos obligations ! À titre d’exemple, si l’occupant doit assumer les menues réparations qui relèvent du quotidien, les travaux de plus grande envergure vous reviennent le plus souvent. Explications.

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Impayés de loyers : comment les anticiper et comment y faire face ?

impayés locataire

Parmi les plus grandes craintes des propriétaires au moment de mettre en location leur appartement ou maison, on trouve naturellement celle d’être confronté à des retards de paiements, voire à des loyers impayés. Il existe différentes bonnes pratiques permettant, dans un premier temps, d’éviter ces situations litigieuses. De plus, lorsqu’il est trop tard pour prévenir les impayés et que l’on cumule déjà plusieurs mois de dettes, le propriétaire est en droit de saisir les instances compétentes pour obtenir réparation.

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Fin du bail : comment donner congé à son locataire ?

bail de location

Les règles liées à la résiliation de bail diffèrent selon le statut de la personne souhaitant mettre fin au contrat et la nature de l’accord. Dans un bail à durée indéterminée, le locataire a le droit de partir en respectant un préavis de 2 ou 3 mois, en fonction des dispositions contractuelles. Du côté du propriétaire, seul un motif grave rend possible un arrêt anticipé. Le cas échéant, il faudra se conformer à des exigences strictes concernant la forme de la requête et le préavis.

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Définir le montant du loyer ? Quelles obligations pour le propriétaire ?

Définir le montant de son loyer

 Avant de communiquer autour de votre bien immobilier pour trouver un locataire (rédaction des annonces, rendez-vous pour les visites, etc.), vous devez vous poser quelques questions essentielles pour louer dans les règles de l’art. Sans connaître réellement les subtilités du monde immobilier, comment déterminer le montant du loyer ? Pour éviter tout litige et respecter les devoirs du propriétaire, de quelle manière procéder ? Voici les principaux éléments de réflexion qui précéderont votre mise en location !

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Louer son bien immobilier vide ou meublé ? Avantages et inconvénients

location vide ou meublée

Dans certains pays, la fiscalité du propriétaire n’est pas identique s’il loue un bien immobilier vide ou meublé : au Luxembourg, aucune différence ne rend une alternative plus attrayante que l’autre. Pourtant, même si ce choix n’impacte pas vos impôts, vous devez réfléchir à l’éventualité d’équiper — ou non — votre logement à louer : ces quelques conseils vous aideront à faire les bons choix !

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Tout savoir sur le contrat de location : bien le rédiger et anticiper toutes les situations

contrat de location luxembourg

Le contrat de location ou contrat de bail est votre outil fait pour vous préserver des abus éventuels de votre locataire. En effet, ce sera la pièce maîtresse qui sera épluchée en cas de désaccord.

En ce sens, pour anticiper toutes les situations et mieux se protéger, il convient de privilégier un contrat sur-mesure, élaboré selon les critères de votre location. Découvrez les principaux éléments à prendre en compte au moment de faire signer un bail.

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Bien choisir son locataire, pour éviter les mauvaises surprises !

locataire

Impayés, dégradations, nuisances auprès du voisinage : comme tous les propriétaires, vous redoutez les frasques potentielles de votre futur occupant… Dans l’idéal, vous aimeriez trouver un locataire qui respecte bien toutes les règles, paie son loyer en temps et en heure, prend soin du logement et se montre prévenant vis-à-vis des autres habitants (notamment en immeuble). Comment vous assurer que votre prochain bail se déroulera correctement ? En prenant quelques précautions, vous augmentez vos chances de louer sereinement !

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Comment bien choisir son investissement immobilier locatif ?

investissement locatif

Les investisseurs convoitent de plus en plus l’immobilier locatif, considéré comme un placement sûr et rentable. Depuis 35 ans, les prix sur le marché augmentent de 5 % par an en moyenne[1] : attirés par l’idée d’une plus-value à la revente, les acquéreurs peuvent également compter sur l’effet levier du financement… Sans oublier l’apport mensuel des loyers qui optimise davantage l’investissement. Mais pour que l’opération offre les meilleurs rendements, ne vous trompez pas de bien ! Nos conseils pour mener votre projet avec plus de garanties !

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