Beaucoup de propriétaires sont malheureusement confrontés un jour à cette problématique : que faire si mon locataire ne paie plus ses loyers ? Comment réagir face à des retards de paiement incessants ? Peut-on expulser son locataire en tant que propriétaire-bailleur pour un besoin personnel ? Si l’expulsion fait effectivement partie des recours possibles, il s’agit d’un processus strictement encadré par la loi luxembourgeoise. Tout ce que vous devez savoir à ce sujet avant de vous lancer.
Dans quels cas engager une procédure d’expulsion du locataire ?
Plusieurs raisons peuvent vous amener à engager une procédure d’expulsion du locataire de votre maison ou appartement. Ne l’oubliez pas : sans motif valable, vous ne pouvez pas initier ce processus sans risquer des litiges et même des poursuites.
Le défaut de paiement ou le non-respect du bail
Si votre locataire ne répond pas à son obligation de payer le loyer de manière régulière et assidue, vous êtes en droit de préparer son expulsion. Bien évidemment, cette règle ne concerne pas uniquement le loyer : elle s’applique également aux charges ainsi qu’au dépôt de garantie exigible au moment de l’entrée dans les lieux.
Le locataire ne répond pas à d’autres exigences formalisées dans le bail, comme l’obligation d’assurer le logement ou de l’occuper paisiblement ? Dans ce cas aussi, une expulsion est possible.
Le besoin personnel
Le propriétaire peut engager une procédure de déguerpissement du locataire pour « besoin personnel ». Ici, le préavis à respecter n’est plus de 3 mois comme dans les cas habituels, mais de 6 mois.
Pour engager cette démarche d’expulsion du locataire, il faut rédiger une lettre de résiliation invoquant une motivation claire et non-équivoque, tout en l’accompagnant des pièces justificatives susceptibles d’appuyer l’argumentation. Bien évidemment, ce courrier de première importance doit être transmis au locataire par lettre recommandée avec avis de réception.
Seul un motif grave, légitime et sérieux peut être admis pour l’expulsion d’un locataire par son propriétaire. Vous devez être en mesure de prouver que vous faites face à un besoin personnel spécifique, que le locataire ne respecte pas ses obligations ou que vous devez engager des travaux importants, incompatibles avec le maintien du locataire sur les lieux.
« Seul un motif grave, légitime et sérieux peut être admis pour l’expulsion d’un locataire par son propriétaire. »
Mon locataire ne veut pas partir, que faire ?
Avant d’engager des mesures d’expulsion du locataire plus strictes, assurez-vous que vous avez bien suivi toutes les règles vous concernant, en tant que propriétaire. Par exemple, si vous n’avez pas respecté votre préavis de 3 ou 6 mois ou que vous n’avez pas envoyé votre courrier d’expulsion par recommandé avec avis de réception, la justice peut considérer que votre démarche n’est pas valable.
Si vous avez bien respecté toutes les dispositions légales et que votre locataire ne quitte pas les lieux comme prévu à la fin du préavis, introduisez une demande de condamnation du locataire à déguerpir du logement auprès du juge de paix. Ce dernier va ensuite fixer un délai au locataire, sachant que le locataire peut encore demander un sursis à ce stade (sursis qui ne peut pas dépasser 3 mois, avec prorogation possible de 3 mois possible à 2 reprises maximum).
« Le locataire peut encore demander un sursis à ce stade. »
Pour éviter les difficultés liées à la gestion de vos biens immobiliers, l’idéal reste de confier cette tâche à une agence dont c’est le métier. En effet, il ne faut pas oublier que la location immobilière est strictement réglementée au Luxembourg… Et que les litiges peuvent vite se produire quand les parties ne trouvent pas d’accord – et que certaines dispositions réglementaires n’ont pas été respectées d’un côté ou de l’autre.
Une agence immobilière maîtrise parfaitement toutes les règles en matière de gestion locative et de cession de bail. Si vous lui expliquez clairement votre besoin et votre situation, elle peut engager les procédures requises dans le respect de toutes les dispositions réglementaires… Ce qui vous évitera bien des ennuis par la suite !
