Au Luxembourg, les droits d’héritage permettent à chaque héritier d’obtenir une part des biens immobiliers des parents, après leur décès. C’est votre cas et vous aimeriez avoir la pleine propriété de ces logements ? Heureusement, cela est possible ! D’ailleurs, racheter la maison de ses parents peut être fait non seulement lors d’une succession, mais aussi lors de leur vivant. Quelles sont les étapes à respecter ? Nous vous disons comment vous y prendre dans chaque cas de figure.
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Avant tout, focalisons-nous sur quelques termes techniques.
La soulte désigne les parts d’un bien immobilier. Dans le cadre d’une succession, chaque ayant droit dispose ainsi d’une soulte.
Le rachat de soulte est alors possible. Néanmoins, il est nécessaire de respecter les conditions suivantes pour obtenir la pleine propriété d’une maison ou d’un appartement :
- verser une compensation financière aux autres ayants droit ;
- conclure le rachat devant un notaire ;
- obtenir un acte notarié, aussi appelé acte de partage pour un héritage.
Comment racheter la maison familiale dans le cas d’une succession ?
Aussi, pour racheter la maison de ses parents, rien de plus simple : il suffit de racheter les parts détenues par les autres héritiers.
Or, la valeur de ces parts est généralement indiquée dans le testament.
Simple, en théorie… Mais qu’en est-il de la pratique ? Selon les relations existantes entre les co-héritiers, cela peut en effet plus ou moins relever d’un casse-tête.
C’est pourquoi nous avons listé les différentes étapes à suivre pour vous permettre de réaliser ce rachat en toute tranquillité :
- tous les héritiers doivent avant tout régler les droits de succession et frais de notaire associés, et ce, de manière égale ;
- déterminez le pourcentage du bien immobilier dont chaque héritier dispose ;
- afin d’éviter tout risque de litige, s’il en existe, vous pouvez faire expertiser le bien par un professionnel de l’immobilier ;
- calculez le montant des quotes-parts des propriétaires ;
- enfin, passez devant un notaire afin de valider le rachat total de la maison familiale !
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Quels sont les frais liés au rachat de soulte ?
Il en existe trois types :
- les frais de notaire (droits d’enregistrement, débours et honoraires), qui correspondent à 7 ou 8 % de la valeur du bien immobilier ;
- les frais d’hypothèque dans le cas d’un prêt immobilier (en effet, vous pouvez contracter un prêt immobilier pour racheter la maison de vos parents) ;
- les frais de pénalités bancaires, notamment dans le cas d’un remboursement anticipé.
Comment acquérir le logement de ses parents de leur vivant ?
Bien évidemment, il n’existe pas seulement le cas de la succession !
Si vous souhaitez racheter la maison de vos parents de leur vivant, là aussi, c’est entièrement possible.
Quelques règles importantes doivent néanmoins être respectées :
- les parents doivent tout d’abord faire appel à un agent immobilier pour déterminer le prix de vente le plus juste, et ce, afin de prévenir d’éventuels conflits entre les frères et sœurs (qui pourraient juger que le prix de la maison a été baissé pour favoriser l’un d’entre eux) ;
- l’habitation doit être rachetée au prix du marché immobilier (autrement dit, le montant de vente doit correspondre à la valeur réelle de la construction) ;
- les documents justifiant la transaction doivent également être présentés à un notaire afin d’obtenir un acte de vente.
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Le cas particulier de la donation au Luxembourg
Enfin, il existe un troisième cas où vous pouvez devenir l’heureux propriétaire de la maison familiale.
Il s’agit de la donation, régie par un contrat passé entre le donateur et le donataire.
Elle peut porter non seulement sur des biens meubles, mais aussi sur des biens immeubles.
Dans le droit luxembourgeois, les conditions pour valider une donation sont les suivantes :
- rédiger un acte notarié ;
- régler les droits d’enregistrement (ceux-ci varient selon le lien de parenté et sont à la charge du donataire) ;
- régler les frais de notaire.
Toutefois, dans le cas d’une donation d’une construction située à l’étranger, ces conditions ne sont plus applicables. Il s’agit alors de s’informer des pratiques du pays où le bien se situe afin de respecter la réglementation.
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