Avant de communiquer autour de votre bien immobilier pour trouver un locataire (rédaction des annonces, rendez-vous pour les visites, etc.), vous devez vous poser quelques questions essentielles pour louer dans les règles de l’art. Sans connaître réellement les subtilités du monde immobilier, comment déterminer le montant du loyer ? Pour éviter tout litige et respecter les devoirs du propriétaire, de quelle manière procéder ? Voici les principaux éléments de réflexion qui précéderont votre mise en location !
Déterminer le montant du loyer : analyse de la concurrence
Quel que soit le type de location sur lequel vous misez (maison, appartement, studio, logement meublé pour étudiant), vous devez observer les annonces similaires, en vue d’avoir une idée du meilleur prix. Mais pour vous placer sur le marché locatif, cette première initiative ne suffira pas.
« Vous devez observer les annonces similaires, en vue d’avoir une idée du meilleur prix. »
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Afin de préciser vos connaissances, informez-vous sur le contexte dans lequel vous louez : l’offre est-elle inférieure à la demande (tension) ou supérieure (tendance aux logements vacants) ? Dans le premier cas, le loyer pourra naturellement être plus élevé que dans le second. Si possible, commencez votre étude assez tôt pour savoir comment évolue le marché, si les loyers augmentent, baissent ou stagnent.
Notez que si vous surévaluez votre loyer, votre locataire pourra saisir la Commission des loyers de la ville après 6 mois d’occupation. À l’inverse, si vous pratiquez un loyer trop bas que vous souhaitez finalement revoir à la hausse, vous vous exposez au risque de devoir trouver une solution amiable avec la Commission des loyers (sinon, il faudra se présenter au juge de paix).
Enfin, n’oubliez pas que la loi luxembourgeoise encadre les loyers : ils peuvent augmenter tous les 2 ans, mais cette hausse ne doit pas excéder 5 % du capital initialement dépensé pour l’achat.
Les charges déductibles du montant du loyer
En plus du loyer, vous facturez des charges au locataire. Vous ne pouvez imputer sur cette enveloppe que les dépenses réalisées en faveur du locataire. Concrètement, vous devez toujours pouvoir justifier le montant des charges (factures, reçus, etc.).
Le propriétaire assume les frais liés à l’organisation des assemblées de copropriété, l’établissement des décomptes, le passeport énergétique, l’impôt foncier et les factures des gros travaux de copropriété (ravalement, changement des chaudières, etc.).
En revanche, le locataire paie les consommations énergétiques et les réparations usuelles.
Les obligations du propriétaire : énergie, bail et état des lieux
Impossible de louer un logement sans certificat de performance énergétique valide. Ce document, au moment de son émission, vaut pour 10 ans. Si vous avez déjà dépassé ce délai, vous devez vous rapprocher d’un expert agréé pour en commander un nouveau à vos frais. En effet, la classe énergétique du logement figure parmi les critères obligatoires à mentionner sur les annonces.
« La classe énergétique du logement figure parmi les critères obligatoires à mentionner sur les annonces. »
En parallèle, équipez-vous de tous les papiers nécessaires pour une location : le bail et l’état des lieux restent les principaux indispensables. Si vous pouvez facilement trouver des grilles d’état des lieux sur le web, la rédaction du bail nécessite plus de savoir-faire (les modèles-types ne répondent pas toujours aux spécificités du logement). Ainsi, demandez à une agence de préparer le contrat pour vous, afin de mieux vous protéger en cas de désaccord.
D’une manière générale, peu de propriétaires se lancent seuls dans la mise en location de leur logement, car cette opération reste difficile pour un particulier. N’hésitez pas à vous rapprocher d’une agence pour louer dans le respect de la loi, mais aussi pour déléguer la gestion de bien et vous éviter différents soucis administratifs (réparations, impayés, vacance locative, etc.).
Retrouvez l’ensemble des agences labellisées par la Chambre Immobilière sur www.cigdl.lu.
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