Avec la loi modifiée du 16 mai 1975, la représentation et la gestion d’une copropriété sont obligatoirement orchestrées par un syndic. Cela s’opère à travers un mandat, détaillant les conditions de sa nomination et son rôle. Qu’il s’agisse d’une très petite copropriété ou d’un grand ensemble d’immeubles, sa sélection doit faire l’objet d’une mise en concurrence et d’une étude minutieuse des critères clés. A savoir, sa tarification, ses compétences et ses qualités relationnelles.
Quels sont les 3 critères de choix d’un syndic ?
Critère 1 : La tarification prévue
Méfiez-vous des forfaits d’appel, susceptibles de ne pas couvrir toutes les prestations de gestion courante. Ici, la vigilance est de mise pour détailler les frais de gestion courante (organisation de réunion du conseil syndical, tenue des comptes…), ainsi que le montant des prestations exceptionnelles (recouvrement d’impayé, convocation à une AG extraordinaire…). À noter qu’un syndic de copropriété doit satisfaire les exigences de deux types de clients distincts : le propriétaire bailleur qui cherche constamment l’optimisation des coûts et le propriétaire occupant qui souhaite conserver une certaine qualité de vie.
« Un bon syndic de copropriété doit satisfaire les exigences des propriétaires bailleurs comme celles des propriétaires occupants ! »
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Critère 2 : L’envergure et les compétences du syndic
Les spécificités de chaque copropriété appellent la présence de certaines compétences de gestion. Sans oublier la charge de travail associée. Le syndic sollicité doit pouvoir répondre à toutes ces exigences, de volume et de ressources humaines. Concrètement, il doit pouvoir diminuer les charges, en appelant des prestataires qualifiés et en négociant chaque intervention, que ce soit au niveau de l’entretien ou des travaux à effectuer dans l’immeuble. Plus généralement, ses salariés doivent être régulièrement formés aux dernières techniques et réglementations des copropriétés.
Critère 3 : Ses qualités relationnelles
Un bon syndic doit développer une relation de confiance avec les différents copropriétaires. Si ce lien privilégié se construit au fil des années, il doit pouvoir présenter certains outils et dispositifs, destinés à vous rassurer sur ce point : par exemple, la transparence de ses activités, via une communication claire à destination de ses clients, sur les aspects administratifs, financiers et techniques de l’immeuble. Un professionnel doit également se montrer à la fois disponible et réactif à toutes les demandes.
« Seule une relation de confiance garantit une gestion optimale de l’immeuble ! »
Le mandat du syndic de copropriété
Le contrat de mandat lie directement le syndic (qui devient mandataire) au syndicat des copropriétaires (le mandant). Comme il ne peut être sous-traité à un tiers, il implique que le syndic exécute personnellement sa mission. Obligatoirement nommé lors d’une assemblée générale par la majorité absolue (50 % +1) de tous les copropriétaires, le syndic débute son mandat immédiatement après le vote, sauf si les parties s’accordent sur une date ultérieure d’entrée en fonction. À partir de ce moment-là, la nomination court pendant au maximum 3 ans et ne peut faire l’objet d’une tacite reconduction : si la loi sur la copropriété impose un nouveau vote en assemblée générale pour reconduire les fonctions du syndic, ce renouvellement peut se faire indéfiniment, sans limites dans le nombre de mandats.
