Acheter et revendre des appartements, ou tout autre bien immobilier peut être un pari risqué. Néanmoins, lorsque l’opération est menée avec succès, acheter un logement en mauvais état pour le rénover et, enfin, le revendre, peut se révéler gagnante. Comment, alors, éviter de dépenser de l’argent et du temps pour, au final, obtenir une plus-value pas si élevée que cela ? Avant tout, il s’agit de savoir si votre projet immobilier est rentable. Au Grand-Duché du Luxembourg, en particulier, l’achat-revente n’est pas une opération à prendre à la légère. Voici quelques conseils pour éviter tout risque inutile !
Une activité risquée au Grand-Duché ?
Si le Luxembourg est un pays reconnu pour ses incitations fiscales, y investir dans l’immobilier est tout particulièrement délicat.
Pour quelle raison ? Tout simplement parce que le prix à l’achat, quel que soit le bien immobilier considéré, est plus élevé que quasiment n’importe où ailleurs en Europe.
En particulier, dans la capitale, les prix des appartements existants grimpent jusqu’à 10 000 €/m². La moyenne nationale, quant à elle, se situe aux alentours de 8 000 €/m².
Bref : des sommes qui atteignent vite des sommets !
Difficile, alors, de réaliser des bénéfices intéressants si vous n’avez aucune notion en termes de fiscalité, d’immobilier ou d’urbanisme.
Car acheter et revendre des appartements est tout un art : le marchand de biens est un véritable professionnel du secteur. Mais il peut également, s’il est novice, tomber face à quelques déceptions.
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Vous avez l’âme d’un négociant ? Visiter plusieurs banques, suivre un chantier de rénovation et organiser des visites ne vous font pas peur ?
Dans ce cas, vous pouvez envisager de réaliser cette opération seul.
Sinon, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier !
Acheter et revendre des appartements : prendre en compte le coût des travaux
L’une des erreurs les plus courantes lors d’un achat-revente est de ne pas anticiper le budget nécessaire à l’investissement de départ.
Aussi, pour ne pas faire face à des imprévus qui pourraient bien ruiner vos rêves de bénéfices financiers, additionnez :
- le prix d’achat de l’appartement ou de la maison ancienne ;
- les frais de notaire ;
- le cas échéant, les honoraires de l’agent immobilier et/ou du courtier immobilier ;
- les frais de la banque et le montant des intérêts liés au prêt hypothécaire ;
- les montants des devis pour les travaux (toutes taxes comprises) ;
- l’impôt sur le revenu.
Nous vous recommandons également de prévoir un petit surplus pour parer à toute éventualité.
Ce calcul vous permettra, ainsi, de savoir si le prix de vente qui peut être envisagé correspond bien à la réalité du marché immobilier local (et si la plus-value est suffisamment intéressante pour se lancer dans ce projet).
Quelle fiscalité pour l’achat-revente immobilier au Luxembourg ?
Avoir un projet immobilier au Luxembourg vous permet de bénéficier d’une fiscalité très intéressante.
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Pour plus de détails, les obligations fiscales associées à la vente d’un immeuble d’un patrimoine privé sont les suivantes :
- un impôt sur le revenu provenant de la vente ;
- pour un bien acquis il y a moins de 2 ans, le revenu est un bénéfice de spéculation et le taux d’imposition s’élève au maximum à 42 % (il est fonction de la situation financière du vendeur) ;
- pour un bien acquis il y a plus de 2 ans, il s’agit d’une plus-value de cession et le taux d’imposition est de 21 % maximum ;
- la plus-value de cession peut bénéficier d’un abattement décennal de 50 000 €.
- la vente d’une résidence principale est dispensée d’un tel impôt.
Bref, vous l’aurez compris : il est beaucoup plus intéressant de revendre un logement principal ou une construction acquise il y a plus de 2 ans.
Quel délai pour revendre un bien immobilier ?
Face aux obligations fiscales en vigueur au Grand-Duché, il est tentant d’attendre plus de 2 ans pour revendre un bien immeuble.
Et cela tombe bien ! Car il s’agit justement du délai nécessaire pour amorti les coûts d’investissement.
Cela vous semble long ? Pas de panique ! Comme le dit le proverbe : « Tout vient à point à qui sait attendre. »
Bref, de nombreux critères sont à prendre en compte bien en amont du projet pour une opération d’achat-revente réussie.
Aussi, si vous êtes novice (et pour être certain de ne faire aucune erreur), nous vous conseillons de demander conseil auprès d’un agent immobilier !
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