Der Miet- oder Pachtvertrag ist ein Instrument, das Sie vor etwaigen Regelverstößen seitens des Mieters oder Pächters schützt. Der Vertrag ist das Herzstück Ihrer Vermietung und wird bei Meinungsverschiedenheiten in seine Einzelteile zerpflückt.
Um für alle Eventualitäten gewappnet und bestmöglich geschützt zu sein, sollten Sie sich daher für einen individuellen Vertrag entscheiden, der entsprechend den Kriterien Ihrer Vermietung ausgearbeitet wird. Informieren Sie sich über die wesentlichen Elemente, die bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags zu berücksichtigen sind.
Finanzielle Aspekte
In Luxemburg wird die Festsetzung der Miete, der Nebenkosten des Mieters und der Kaution durch das Gesetz aus dem Jahr 2006 geregelt. Auch wenn in Artikel 3 vorgeschrieben wird, wie die Höhe der Miete festzulegen ist, wird diese oft in gegenseitigem Einvernehmen der beiden Parteien und dem Markt
entsprechend festgesetzt. Das Gesetz kommt nur im Falle einer Streitigkeit aus der Erfüllung des Mietvertrags zum Tragen.
„Das Gesetz kommt im Falle einer Streitigkeit aus der Erfüllung des Mietvertrags zum Tragen.“
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Wenn Sie für die Strom-, Gas- und Heizkosten in Vorlage treten, ist es normal, dass Sie diese anschließend Ihrem Mieter als Nebenkosten in Rechnung stellen. Im Mietvertrag dürfen Sie den Mieter jedoch ausschließlich zur Übernahme der Kosten aus dem Energieverbrauch, der routinemäßigen Wartung von Wohnräumen und gemeinschaftlich genutzten Bereichen und kleineren Reparaturen verpflichten. Für Verwaltungsgebühren oder größere Arbeiten müssen Sie aufkommen.
Vergessen Sie nicht, die Höhe der Kaution vertraglich zu regeln. Bei der Kaution handelt es sich um eine erste Zahlung, um etwaige Schäden beheben zu können, die beim Auszug des Mieters aus der Immobilie festgestellt werden. Die Höhe der Kaution darf drei Monatsmieten nicht überschreiten.
„Vergessen Sie nicht, die Höhe der Kaution vertraglich zu regeln.“
Formalitäten: Mietdauer, Untervermietung und Übergabeprotokoll
Neben finanziellen Angaben muss der Mietvertrag natürlich auch andere Informationen enthalten. Theoretisch wird ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Selbst wenn der Vertrag zeitlich befristet ist, dürfen die Parteien den Vertrag über diese Frist hinaus fortführen: Der luxemburgische Code civil sieht nämlich vor, dass ohne weitere vertragliche Vereinbarung jeder befristete Mietvertrag nach Ablauf der Frist automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt wird – bei gleichbleibenden Mietbedingungen. Im Gegenzug muss der Vertrag immer Angaben zu den Kündigungsbedingungen und zur Kündigungsfrist (zumeist drei Monate) enthalten.
Bei der Ausarbeitung eines Mietvertrags sollte immer auch eine Untervermietung berücksichtigt werden: Sie haben das Recht, diese zu untersagen, indem Sie eine entsprechende Klausel einfließen lassen. Denken Sie daran, dass Sie im Falle einer Untervermietung keinerlei Kenntnis über den zwischen Ihrem Mieter und dem Untermieter geschlossenen Vertrag haben und nicht eingreifen können. Wenn Sie es vorziehen, Herr der Lage zu sein, sollten Sie zu Ihrem Schutz eine Untervermietung lieber untersagen.
Mit Unterzeichnung des Mietvertrags sollte eine offizielle Übergabe stattfinden, in deren Rahmen ein Übergabeprotokoll unterzeichnet wird. So kann unterschieden werden, ob festgestellte Schäden bereits vor dem Einzug des Mieters bestanden oder zu einem späteren Zeitpunkt durch den Mieter verursacht worden sind.
Der Mietvertrag kann auch bestimmte Anweisungen enthalten, die speziell Ihre Immobilie betreffen: Instandhaltung von Garten, Garage, Nebenräumen usw. Diese Bestandteile sind in den Musterverträgen nicht zu finden, die online verfügbar sind: Damit Ihr Vertrag alle wichtigen Angaben zu Ihrer Immobilie enthält, können Sie einen Immobilienmakler mit der Ausarbeitung beauftragen.
Die Mitglieder der luxemburgischen Immobilienkammer sind Ihnen gerne behilflich.
