Um Mieter zu schützen und maximale Transparenz zu gewährleisten, ist die Vermietung einer Immobilie weiterhin streng geregelt. Angesichts der laufenden Gesetzesänderungen ist es nicht immer einfach, den Überblick zu behalten. Nachfolgend finden Sie eine klare und vollständige Zusammenfassung der wichtigsten Pflichten, die Sie einhalten müssen, um rechtssicher zu vermieten und gleichzeitig Ihre Investition zu schützen.
Schriftlicher Mietvertrag zwingend vorgeschrieben
Seit der Reform des Mietrechts vom 1. August 2024 ist ein schriftlicher Mietvertrag verpflichtend. Dieser muss folgende Angaben enthalten:
- Die vollständige Identität der Vertragsparteien;
- Eine detaillierte Beschreibung der Immobilie (einschließlich Nebenräume wie Keller oder Stellplatz);
- Die Dauer des Mietverhältnisses;
- Die Höhe der Nettomiete sowie Angaben zu Nebenkostenvorauszahlungen oder Pauschalen.
Mietobergrenze: die 5%-Regel
Als Vermieter dürfen Sie keine Jahresmiete verlangen, die 5 % des in die Immobilie investierten Kapitals übersteigt.
Dieses Kapital umfasst den Kaufpreis von Grundstück und Gebäude sowie Renovierungs- und Umbaukosten, neu bewertet anhand offizieller Koeffizienten.
Ab 2026 gilt diese Regel – nach Abschaffung der Kategorie „Luxuswohnungen“ – für nahezu den gesamten privaten Mietwohnungsbestand.
Zudem darf eine Mieterhöhung nur alle zwei Jahre erfolgen und ist auf maximal 10 % begrenzt.
„Die Jahresmiete darf 5 % des investierten Kapitals nicht überschreiten.“
Kaution und Kostenaufteilung
Auch die finanziellen Aspekte der Vermietung wurden mit der Reform 2024 angepasst:
- Kaution: Sie ist nun auf maximal zwei Monatsmieten begrenzt (zuvor drei) und muss ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten werden.
- Maklerkosten: Die Kosten einer Immobilienagentur sind zwingend hälftig (50/50) zwischen Vermieter und Mieter zu teilen. Klauseln, die dem Mieter sämtliche Kosten auferlegen, sind unwirksam.
Energiepass (CPE)
Ohne einen gültigen Energiepass darf eine Immobilie nicht vermietet werden. Der Energiepass ist 10 Jahre gültig und bewertet das Gebäude von A (sehr effizient) bis I. Er beeinflusst maßgeblich die Attraktivität der Immobilie auf dem Mietmarkt.
„Ohne gültigen Energiepass darf eine Immobilie nicht auf dem Mietmarkt angeboten werden.“
Übergabeprotokoll: ein unverzichtbarer Schutz für beide Parteien
Auch wenn das luxemburgische Recht ein Auszugsprotokoll nur dann vorschreibt, wenn ein Einzugsprotokoll erstellt wurde, empfiehlt es sich dringend, diese Maßnahme systematisch anzuwenden.
Ein gemeinsames Übergabeprotokoll, das von beiden Parteien unterzeichnet wird, sollte bei der Schlüsselübergabe erstellt werden. Prüfen Sie alle Einrichtungen, dokumentieren Sie Mängel mit Fotos und notieren Sie Zählerstände. Bei Streitigkeiten über die Rückzahlung der Kaution ist dieses Dokument Ihr wichtigster Beweis.
Versicherungen und Instandhaltung: Zuständigkeiten klar regeln
Um Konflikte während der Mietdauer zu vermeiden, sollten die Zuständigkeiten von Beginn an klar festgelegt werden:
- Haftpflichtversicherung des Mieters: Der Mieter ist verpflichtet, eine Versicherung abzuschließen, die Schäden am Mietobjekt abdeckt. Eine jährliche Bestätigung sollte eingefordert werden.
- Heizungs- und Kaminwartung: Schornsteinfegen sowie die jährliche Wartung der Heizungsanlage obliegen dem Mieter.
- Große Reparaturen: Arbeiten an der Gebäudestruktur, Dachabdichtung oder der Ersatz veralteter Anlagen bleiben ausschließlich Sache des Vermieters.
Vergessen Sie schließlich nicht, den Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist bei der Registrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (AED) zu registrieren. Diese Formalität verleiht dem Vertrag ein sicheres Datum und schützt die Rechte beider Parteien, insbesondere im Falle eines Verkaufs der vermieteten Immobilie.
