Afin de protéger les locataires et de faire preuve d’une transparence maximale vis-à-vis d’eux, la location d’un bien immobilier reste strictement encadrée. S’il n’est pas toujours facile de vous y retrouver parmi les lois et leurs évolutions, retrouvez un résumé complet et clair des règles incontournables à respecter… Pour louer en toute légalité et sécuriser votre investissement dans le même mouvement !
Un contrat de bail obligatoirement écrit pour louer un bien
Depuis la révision du bail à loyer du 1er août 2024, la loi impose la rédaction systématique d’un contrat de bail écrit. Ce document doit comporter plusieurs mentions obligatoires :
- L’identité complète des parties ;
- La description détaillée du logement (y compris les annexes comme la cave ou le parking) ;
- La durée de la location ;
- Le montant du loyer hors charges et le détail des avances sur charges ou du forfait.
Le plafonnement du loyer : la règle des 5 %
En tant que bailleur, vous ne pouvez pas réclamer un loyer annuel supérieur à 5 % du capital que vous avez investi dans le logement.
Ce capital comprend le prix d’achat du terrain et de la construction, ainsi que les frais de rénovation et de transformation, le tout réévalué selon des coefficients officiels. En 2026, avec la suppression de la catégorie des logements de luxe, cette règle s’applique à la quasi-totalité du parc privé. De plus, sachez que vous ne pouvez augmenter le loyer que tous les deux ans, avec un plafonnement de la hausse à 10 % au maximum.
« Vous ne pouvez pas réclamer un loyer annuel supérieur à 5 % du capital que vous avez investi dans le logement. »
Le dépôt de garantie et le partage des frais
Toujours dans le cadre de cette révision du bail à loyer de 2024, le volet financier de la location a lui aussi subi des modifications :
- Le dépôt de garantie : il est désormais limité à 2 mois de loyer maximum (contre 3 auparavant). Cette somme doit être clairement stipulée dans le bail.
- Les frais d’agence : les frais d’intervention d’une agence immobilière sont obligatoirement partagés à parts égales (50/50) entre vous et votre locataire. Toute clause visant à faire porter l’intégralité des frais au locataire est nulle.
Le Certificat de Performance Énergétique (CPE)
Impossible de mettre votre bien sur le marché locatif sans un Certificat de Performance Énergétique valide. Ce diagnostic, d’une durée de 10 ans, classe votre logement de A (le plus performant) à I et va aussi conditionner son attractivité sur le marché, ne le négligez pas.
« Impossible de mettre votre bien sur le marché locatif sans un Certificat de Performance Énergétique valide. »
L’état des lieux : une protection mutuelle indispensable
Bien que la loi luxembourgeoise ne rende l’état des lieux de sortie obligatoire que si un état des lieux d’entrée a été réalisé, vous avez tout intérêt à systématiser cette étape quand vous louez un bien immonilier.
Dans cette optique, effectuez un état des lieux contradictoire (signé par les deux parties) au moment de la remise des clés. Soyez extrêmement précis : testez les équipements, photographiez les éventuels défauts et notez les relevés de compteurs. En cas de litige sur la restitution de la caution, ce document sera votre seule preuve tangible devant les autorités.
Assurances et entretien : délimitez les responsabilités
Pour éviter les conflits en cours de bail, vous devez clarifier la répartition des charges et de l’entretien dès le départ.
- L’assurance risque locatif : votre locataire a l’obligation de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile et les dommages qu’il pourrait causer au bien. Exigez une attestation chaque année.
- L’entretien de la chaudière : le ramonage des cheminées et l’entretien annuel des installations de chauffage incombent au locataire.
- Les grosses réparations : tout ce qui touche à la structure du bâtiment, à l’étanchéité de la toiture ou au remplacement d’équipements vétustes reste à votre charge exclusive.
Enfin, n’oubliez pas que vous disposez d’un délai légal pour faire enregistrer le contrat de bail auprès de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED). Cette démarche confère une date certaine au contrat et protège les droits des deux parties, notamment en cas de vente du logement occupé.
