Des prix de l’immobilier qui n’en finissent pas de s’envoler


+11,4 % sur un an : les derniers chiffres de la Statec confirment une hausse des prix du logement au Grand-Duché.

La dernière publication de la Statec (Institut national de la statistique et des études économiques du Grand-Duché de Luxembourg), qui se base sur les données de la Publicité foncière (c’est-à-dire les chiffres enregistrés par l’administration fiscale lors des transactions) est formelle : au second trimestre 2019, les prix ont globalement augmenté de 11,4 % sur un an !

Une hausse « relativement homogène sur les différents segments, appartements existants, appartements en construction (VEFA) et maisons anciennes » précise l’organisme qui constate encore que la tendance « s’est accélérée au cours des dernières trimestres ».

A ce jour, le prix moyen par m² des appartements existants se situe à 5 742 €, et celui des appartements en construction à 6 646 €. Et pour une maison unifamiliale, il faut désormais compter un prix moyen de 742 335 € !

Cette tendance haussière s’inscrit cependant dans un contexte européen où le Luxembourg affiche certes la deuxième hausse la plus élevée derrière la Hongrie, mais se situe aussi dans la tendance générale.

Plus c’est grand, plus le prix au m² diminue

Les raisons de ce phénomène sont connues : îlot de prospérité dans une Europe où les indicateurs ne sont pas tous au vert dans chaque pays loin s’en faut, l’offre ne peut satisfaire la demande au Grand-Duché, d’autant que celle-ci demeure dopée par des taux d’intérêt toujours bas et donc attractifs.

Les statistiques appellent toutefois à nuancer quelque peu le tableau.

D’abord, à surface égale, un appartement neuf en construction ne se vend qu’à un prix de seulement 15% à 20% au-dessus d’un appartement ancien. Ensuite, le prix par m² diminue avec la surface du logement : pour les seuls appartements existants, on se situe à 6 871 € pour un logement inférieur à 50 m² tandis que l’on n’est plus qu’à 5 465 € pour une surface comprise entre 90 et 109 m².

De fortes disparités géographiques

Enfin, la localisation demeure primordiale. Plus on s’éloigne de la capitale, plus les prix baissent…

Jugez plutôt : pour les appartements existants, le prix moyen au m² est de 7 893 € pour le canton de Luxembourg quand il descend à 5 241 € sur Capellen-Mersch, 4 991 € dans l’Est, 4 987 € sur le canton d’Esch-sur-Alzette et 4 277 dans le Nord du pays.

Idem pour le prix moyen des maisons : 1 157 621 € sur la capitale et sa couronne, 791 127 € sur Capellen-Mersch, 710 847 € dans l’Est, 606 732 € sur le secteur d’Esch-sur-Alzette et 541 756 € dans le Nord.

Et pourtant, il y a toujours plus de transactions

L’étude de la Statec comprend également un intéressant focus sur l’évolution du nombre de transactions sur 10 ans. Ainsi, de 5 093 ventes d’appartements enregistrées en 2007, on est passé à 7 543 transactions en 2018 (dont en moyenne 38 % d’appartements vendus en état d’achèvement).

Le marché de l’immobilier est dès lors extrêmement dynamique. Et dans cette optique, la Statec observe que le climat fiscal favorable instauré par la loi de 2016 sur les plus-values a porté ses fruits. L’offre à la vente de terrains à bâtir et d’habitations a bien été dynamisée sur 2017 et 2018.

Cependant, et c’est là où le bât blesse,” la vraie offre neuve nécessite des nouveaux programmes de construction en nombre suffisant. Face à sa jungle de réglementation sur les procédures d’autorisation, une mentalité NIMBY, le secteur immobilier peine à relever le défi de la demande de logement. Il n’est pas rare qu’un programme de logements neufs met 10 à 15 ans pour sortir de terre”, précise le Président de la Chambre Immobilière, Jean-Paul Scheuren.

Du côté de l’offre, la croissance de la population reste soutenue avec des besoins en logement de plus en plus poussée, encore augmentés par des phénomènes de société.

Aussi, la politique des taux bas, voir extrêmement bas, de la Banque Centrale Européenne a vocation à soutenir la demande de logement faute de placements alternatifs.

Les loyers aussi en forte hausse : résultat de la hausse de la TVA de 3% à 17% ?

Un dernier mot sur les loyers : la Statec révèle un écart spectaculaire entre « les loyers annoncés des annonces immobilières et les loyers des contrats de bail en cours ». Les loyers annoncés (que le locataire entrant va payer, donc) sont  61% plus élevés que les loyers en cours (1 611 € contre 998 €). Pour les maisons, cette différence passe à 92% (2 805 € contre 1 462 €).

“De nouveau, il y a lieu de se poser la question si cette hausse n’est pas due à des erreurs politiques. La hausse de la TVA de 3% (taux super-réduit) à 17% au 1er janvier 2015 pour les logements destinés à la location engendre ces effets avec un certain décalage. Les milieux professionnels avaient pourtant mis en garde le gouvernement sans se faire entendre”, explique Jean-Paul Scheuren.

Et de s’interroger encore : “L’analyse comparative entre nouveaux baux et baux en cours se révèle cependant intéressante. Les bailleurs privés ne seraient-ils pas aussi gourmands que les milieux politiques nous suggèrent de l’être ? Et est-ce que les mécanismes de plafonnement des loyers ne seraient pas plus efficaces que certains courants politiques souhaitent nous faire croire ?”

A quand un vrai Tableau de Bord de l’Immobilier ?

“Même si les chiffres sur les prix de l’immobilier semblent enflammer les discussions de bar de café, il serait préférable de publier un vrai tableau de bord de l’immobilier permettant de créer les vraies bases pour un débat réel et objectif sur le marché de l’immobilier”, conclut le Président de la Chambre Immobilière.


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