Dachstuhl und Dacheindeckung: wichtige Überlegungen vor Baubeginn

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Über ein schlecht geplantes Dach kann viel Wärme verloren gehen. Die Wohnqualität leidet ganz erheblich, wenn aufgrund von baulichen Fehlentscheidungen oder einer Planung, bei der zu viel dem Zufall überlassen wird, Probleme bei der Dichtigkeit entstehen. Es gibt unterschiedliche Dachstuhl- und Dacheindeckungsarten. Informieren Sie sich daher über mögliche Alternativen, damit Sie die für Sie passendste Variante finden. Greifen Sie dabei zu gutem Eindeckungsmaterial und informieren Sie sich über später notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, damit Sie lange Freude an Ihrem Dach haben.

Kriterien bei der Wahl des Dachstuhls

Auch wenn sich das Dach ganz oben auf Ihrem Haus befindet, ist es doch ein wesentliches, tragendes Element des Gebäudes. Der Dachstuhl ist mit dem Mauerwerk verbunden und verschließt das Gesamtgebäude. Vergessen Sie nicht, dass dieser Teil des Hauses konstant dem Wetter ausgesetzt ist, zum Beispiel, wenn es im Winter schneit. Nicht zuletzt deshalb darf man bei der Ausführung der Dacharbeiten nicht schlampig vorgehen.

„Dieser Teil des Hauses ist konstant dem Wetter ausgesetzt. Nicht zuletzt deswegen darf man bei der Ausführung der Dacharbeiten nicht schlampig vorgehen.“

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Wenn Sie auf Holz setzen, sollten Sie mit den damit verbundenen Risiken – nämlich Schädlingen, Pilzbefall und Schimmel – vertraut sein. Massives, langlebiges und feuerbeständiges Holz ist für viele Bauherren attraktiv, erfordert aber beim Bau ein hohes Maß an Genauigkeit, um ungewollte Beschädigung zu vermeiden.

Feuerbeständigkeit ist ein wichtiger Aspekt bei der Entscheidung für eine Dachstuhlkonstruktion, denn wenn das Dach Opfer der Flammen wird, wird das gesamte Gebäude in Mitleidenschaft gezogen oder gerät es im schlimmsten Fall sogar ebenfalls in Gefahr. Beton, Dachziegel und Schiefer sind im Vergleich zu Metall oder industriell gefertigten, verleimten Schichtholzplatten im Brandfall deutlich widerstandsfähiger.

Die größte Herausforderung beim Bau der Dachkonstruktion aber ist und bleibt das Feuchtigkeitsmanagement. Dort, wo innen (durch Atmen, ein Badezimmer, einen Wäschetrockner usw.) ein Feuchtigkeitsstau entsteht, der eigentlich nach außen abgeleitet werden sollte, siedeln sich gern Schädlinge an und droht Schimmelbefall. Um das zu verhindern, ist innen eine Dampfsperre anzubringen. Auf diese Weise dringt Feuchtigkeit nicht in die Dämmschichten ein und wird die Substanz des Gebäudes geschützt.

Traditionneller Dachstuhl oder Binderdach?

Das Binderdach ist stabil und preislich attraktiver als die am Markt erhältlichen Konkurrenzprodukte. Es handelt sich um ein vorgefertigtes Dachgerüst aus Holzbindern, die im Werk montiert werden, bevor sie zur Baustelle transportiert werden. Es bringt von vorneherein bereits gute Grunddämmeigenschaften mit, nichtsdestoweniger kann es sinnvoll sein, für mehr Wärme und Behaglichkeit weitere Dämmschichten aufzubringen. Ein solcher Dachstuhlbausatz ist praktisch und einfach zu montieren, lässt aber einen Ausbau des Dachstuhls nicht zu.

Wenn Sie das oberste Stockwerk Ihres Hauses ausbauen möchten, um dort Wohnraum zu schaffen, müssen Sie auf einen traditionellen Dachstuhl aus Massivholz zurückgreifen, der maßgefertigt vor Ort montiert wird. Diese komplexere Lösung ist teurer, bietet aber gleichzeitig die Möglichkeit, einige Quadratmeter Wohnraum hinzuzugewinnen.   

„Wenn Sie das oberste Stockwerk Ihres Hauses ausbauen möchten, um dort Wohnraum zu schaffen, müssen Sie auf einen traditionellen Dachstuhl aus Massivholz zurückgreifen.“  

Der Energiepass und die energetische Leistung – wichtige Fragen beim Hauskauf

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Der Energiepass (frz.: CPE), auch „Energieausweis“ genannt, ermöglicht dank genauer Kenntnis des primären Energiebedarfs der Gebäude einen Vergleich verschiedener Häuser untereinander. Seit dem 1. Januar 2008 ist der Energiepass für Neubauten, Erweiterungen oder Änderungen an Bestandsgebäuden Pflicht. Das ist gleichzeitig auch eine gute Gelegenheit, die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes genauer in Augenschein zu nehmen und sie entsprechend zu optimieren.

Der Energiepass enthält wertvolle Informationen und Hinweise. Tipps zur richtigen Deutung.

Der Energiepass beinhaltet per definitionem eine Berechnung des Primärenergiebedarfs eines Wohngebäudes unter zuvor festgelegten meteorologischen Bedingungen gemäß einem vergleichbaren Wohnkomfort und einer zuvor festgelegten wohnlichen Nutzung. Auf Grundlage des Energieausweises können somit zwei Objekte in Luxemburg gut miteinander verglichen werden. Eine den Tatsachen entsprechende Verbrauchssimulation liefert der Energiepass hingegen nicht, da der Verbrauch je nach Wetter, Anforderungen und Gewohnheiten der Bewohner schwanken kann.

Energiepass: welche Pflichten gelten?

Seit 2008 ist der Energiepass Pflicht für alle Neubauten, Erweiterungen oder Renovierungen. Er muss parallel zur Baugenehmigung beantragt werden. Das Dokument muss nicht beantragt werden, wenn die Bauarbeiten 10 % der bewohnten Fläche nicht überschreiten (oder 1500 € für ein Einfamilienhaus sowie 3000 € für ein Mehrfamilienhaus).

„Seit 2008 ist der Energiepass Pflicht für alle Neubauten, Erweiterungen oder Renovierungen.“

Für Wohngebäude gibt es unterschiedliche Arten des Energieausweises, weil die Anforderungen an eine Renovierung und an einen Neubau nicht dieselben sind.


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Bewertungskriterien des Energieausweises

Die Bewertungskriterien des Energieausweises tragen zu einer veränderten Baupraxis bei,  denn heute möchte man die bestmöglichen thermischen Eigenschaften erreichen, damit das Gebäude so wenig Energie verbraucht wie möglich. In Luxemburg ist das Passivhaus ein Standard, den es idealerweise noch zu übertreffen gilt.

Die großherzogliche Verordnung vom 23. Juli 2006 in Sachen Primärenergieverbrauch ist freilich sehr streng und anspruchsvoller als die in den Nachbarländern. So muss beispielsweise auf die Wände eine 20 cm dicke Dämmschicht aufgetragen werden, für das Dach sind 40 cm vorgeschrieben. Aber auch die unterste Decke rückt besonders in den Fokus (über sie können Wärmeverluste entstehen).

Mit dem Energiepass werden insbesondere die Dichtigkeit eines Gebäudes (Erwärmung eines größtmöglichen Volumens bei minimalem Wärmeverlust), die thermischen Eigenschaften und die Dichtigkeit der Gebäudehülle  (Vermeidung von Wärmebrücken, Begrenzung von Kondensation, die zu Feuchtigkeitsproblemen führen kann) und die Ausrichtung des Gebäudes (Süden für Wohnräume, viel natürliches Licht) ermittelt.

„Der Energiepass bewertet insbesondere die Dichtigkeit, die thermischen Eigenschaften und die Dichtigkeit der Gebäudehülle und die Ausrichtung des Gebäudes.“

Nachhaltig bauen. Energiepass-Standards erfüllen und übertreffen.

Um den Energiepass zu erhalten, sind einige Vorschriften einzuhalten. Mit bestimmten baulichen Maßnahmen ist es sogar möglich, die Standards des Energieausweises noch zu übertreffen, d.h. noch umweltschonender zu bauen als die offiziellen Empfehlungen es vorsehen. Genau das war der Beweggrund, das Passivhaus landesweit zum Standard zu erklären, obgleich aktuell bereits Häuser mit positiver Energiebilanz entstehen.

In den 1970er Jahren gab man sich noch mit einfach verglasten Fenstern zufrieden. Es folgte die Doppelverglasung in den 2000er Jahren. Momentan setzt man für ein Maximum an Energieeffizienz auf Dreifachverglasung und Rahmen aus soliden und dichten Baustoffen wie Aluminium und Holz.  

Viele Unternehmen aus der Baubranche interessieren sich vor allen Dingen für wirtschaftliche Aspekte (und das bedeutet kostengünstige Baustoffe, die schnelles Arbeiten ermöglichen), aber immer mehr rücken auch Überlegungen zur Zukunft der heute errichteten Gebäude in den Vordergrund. Mehr denn je werden Alternativen favorisiert, die exzellenten thermischen Komfort bieten, aber eben auch recycelbar sind und am Ende des Lebenszyklus unsere Erde nicht zusätzlich belasten.

Fenster – Öffnungssysteme mit variabler Geometrie

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Flügelfenster, Drehkippfenster, Schiebefenster, Festverglasung… Fenster gibt es in zahlreichen Öffnungsvarianten und somit für alle erdenklichen Nutzungen. Funktionell und schick – entdecken Sie hier, welches Fenster Sie benötigen!  

Der Klassiker: Flügelfenster

Diese Fensterform kennen Sie gut: zwei Fensterflügel, die sich nach innen öffnen lassen. Das ist das traditionelle Modell, das in fast allen Räumen eines Hauses zum Einsatz kommen kann. Zwar ist diese Fensterform sehr praktisch und kann an unterschiedliche Nutzungen angepasst werden, nichtsdestoweniger nimmt sie viel Platz in Anspruch. Der große Platzbedarf für den Öffnungsradius erfordert einen ausreichend großen Raum. Für kleine Räume empfehlen wir daher eher ein Schiebefenster.

Zwei Fliegen mit einer Klappe: Drehkippfenster

Die beliebteste Fenstervariante hat zwei Öffnungsmöglichkeiten. Zum klassischen vertikalen Öffnungssystem gesellt sich ein zweites, nämlich das Kippen des Fensters. Es steht dann zur Lüftung des Raums nur einige Zentimeter offen. Häufig setzt man diese Fenster in Küchen ein, weil über die kleine Öffnung nicht nur ein Luftaustausch möglich ist, sondern auch unangenehme Gerüche oder Rauch leichter abgeleitet werden können.

„Fenster gibt es für alle denkbaren Nutzungen“

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Platzsparend: das Schiebefenster

Schiebefenster passen ideal zum Design moderner Häuser. Die Fensterfläche ist verhältnismäßig groß und lässt viel Licht in den Raum. Aber noch interessanter ist der Platzgewinn, den man mit einer solchen Lösung erreichen kann. Gerade im Vergleich zum klassischen Flügelfenster ist das Schiebefenster eine attraktive Alternative. Das ist vor allen Dingen für Städter mit kleiner Wohnfläche interessant, die eigentlich immer auf der Suche nach Möglichkeiten zur Platzoptimierung für ihr Zuhause sind. Schiebefenster können gleichermaßen im Wohnzimmer, im Schlafzimmer, in der Küche oder im Badezimmer eingesetzt werden.  

„Die Fensterfläche ist verhältnismäßig groß und lässt viel Licht in den Raum.“

Blendrahmenfenster – das Fenster für besondere Fälle

Wie wäre es, wenn Sie auf eine Öffnung komplett verzichten würden? Fenster mit Festverglasung lassen sich nicht öffnen und bieten lediglich einen Ausblick. Vielleicht fragen Sie sich, wo eine solche Variante zum Einsatz kommen soll. Zwar handelt es sich nicht gerade um die gängigste Fensterart, nichtsdestoweniger ist sie manchmal die richtige Wahl für Räume, wo der Zugang zum Fenster erschwert ist oder im Erdgeschoss, wenn man das Fenster ohnehin nie öffnet. Blendrahmenfenster lassen sich zwar nicht öffnen, bieten aber dennoch alle Vorteile eines klassischen Fensters: sie lassen Licht hinein und erlauben einen Blick nach außen!

„Fenster mit Festverglasung lassen sich nicht öffnen und bieten lediglich einen Ausblick.“ 

Attraktive Lösung im Großformat: Fenstertüren

Fenstertüren sind gewissermaßen großformatige Drehkippfenster. In Wohnräumen ermöglichen sie einen direkten Zugang zur Terrasse oder zum Garten und funktionieren bei schönem Wetter wie eine Erweiterung des Hauses. Fenstertüren können einen spürbaren Mehrwert ausmachen, weil sie mit ihrem Zugang zum Garten oder Balkon zum einen sehr praktisch sind und zum anderen für eine angenehme Wohnatmosphäre sorgen. Wer eine ganze Fensterfront wünscht, die sich öffnen lässt, ist mit Schiebefenstertüren gut beraten.  

Fenster und Türen: so treffen Sie die richtige Wahl

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Fenster und Türen haben nicht nur Einfluss auf den Gesamteindruck Ihres Hauses, sie sind auch Bauteile, die es mit Bedacht und vor dem Hintergrund ganz praktischer Gesichtspunkte (thermische Eigenschaften, Pflege, Sicherheit usw.) auszuwählen gilt. Für die Wahl Ihrer Fenster und Türen sollten Sie sich erforderlichenfalls ein wenig mehr Zeit nehmen. Hier finden Sie wichtige Informationen als Entscheidungshilfe.

Holz, PVC oder Aluminium: welche Fenster und Türen passen für unser Haus?

Ganz gleich, ob es sich um Fenster oder Türen handelt: Sie haben in Sachen Material die Qual der Wahl und jede Menge unterschiedlicher Argumente für das ein oder andere Material. Aluminium erfreut sich wachsender Beliebtheit. Immer mehr Verbraucher entscheiden sich für Alu-Fenster, weil das Material widerstandsfähig und wandelbar ist. Aluminium lässt viele Gestaltungsmöglichkeiten zu und passt so zu allen denkbaren Baustilen.  

Holz ist ein warmes und ursprüngliches Material und nicht zuletzt deswegen zeitlos und eigentlich immer sehr beliebt. Holz benötigt regelmäßige Pflege, kann aber auch mit Aluminium kombiniert werden. Ein Holz-Alu-Fenster vereint die Vorteile des pflegeleichten Metalls mit der angenehmen Wirkung des natürlichen Rohstoffs Holz.  

„Holz ist ein warmes und ursprüngliches Material und nicht zuletzt deswegen zeitlos und eigentlich immer sehr beliebt.“

PVC ist wegen seiner attraktiven Preise weiterhin sehr gefragt. Es kann an individuelle Gestaltungswünsche angepasst werden und ist ausgesprochen pflegeleicht (einfach mit einem Schwamm reinigen).


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Wie wähle ich Fenster und Türen richtig aus?

Nicht nur das Hauptmaterial spielt bei der Wahl für Fenster oder Türen eine wesentliche Rolle. Sie müssen zunächst die thermischen Eigenschaften bestimmen, die Sie benötigen. Die besten Fenster sind haben einen sehr niedrigen Wärmeverlust, was für geringe Heizkosten sorgt. Gleichzeitig werden Sie so den hohen Anforderungen an Neubauten in Sachen Energieeffizienz gerecht.  

Bei einer Renovierung sollten Sie die Fenster passend zum jeweiligen Raum wählen. Dreifachverglasung bietet sich für ein Fenster nach Norden an. Es gibt auch Fenster mit Sonnenschutzglas, die insbesondere auf der Südseite helfen, eine Überhitzung der Räume zu vermeiden. Auch Lösungen mit optimierter Schallisolierung sind gerade dann sinnvoll, wenn sich eine vielbefahrene Straße in der Nähe befindet.

Bei Bau eines Passivhauses darf ausschließlich Dreifachverglasung zum Einsatz kommen.

Verriegelung und Griffe: so wählen Sie die richtigen Beschläge

Sowohl für die Sicherheit als auch den Komfort sollten Sie sich über die möglichen Alternativen zum Öffnen und Schließen Ihrer Fenster und Türen frühzeitig Gedanken machen.

Türverriegelung  

Mit einem Riegel für die Eingangstür können Sie die Tür nur einen Spaltbreit öffnen, um zu sehen, wer vor der Tür steht. Von außen kann sie dann nicht aufgestoßen werden. Dieses Extra bietet Ihnen zusätzliche Sicherheit. Eine sinnvolle Lösung, wenn Ihre Kinder manchmal allein zuhause bleiben oder Sie sich aus anderen Gründen gefährdet fühlen.

Türdrücker

Ob Rosettengarnitur, Lang- oder Kurzschild ist natürlich eine Frage des Geschmacks. Aber auch andere Aspekte sind wesentlich bei der Wahl für die richtige Türdrückergarnitur: muss man die Tür verschließen können? Benötigt man eine Besetzt-Anzeige? Handelt es sich um einen Innenraum, der nicht abschließbar sein soll?  

Türschlösser

Idealerweise sollten Sie sich für ein Drei- oder Fünfpunktschloss entscheiden, das Sie besser vor Einbruch schützt. Es gibt unterschiedliche Schutzvorrichtungen (gegen unterschiedliche Einbruchtechniken), die ebenfalls hilfreich sein können. Schlösser müssen aber grundsätzlich ein maximales Sicherheitsniveau erfüllen.

„Sie sollten sich für ein Drei- oder Fünfpunktschloss entscheiden, das Sie besser vor Einbruch schützt.“

Vergessen Sie bei den Beschlägen nicht die unterschiedlichen Öffnungsarten von Fenstern und Terrassentüren. Besonders exponierte Fenster oder Türen versieht man am besten mit einem zusätzlichen Sicherheitsmechanismus. Im Alltag hingegen sind drehkippbare Fenster und Türen praktisch, weil man so bequem lüften kann, ohne unerwünschten Eindringlingen gleich Tür und Tor zu öffnen.

Unterzeichnung des Kaufvertrags: letzter Schritt vor der Schlüsselübergabe für Ihr neues Heim!

acte de vente luxembourg

Nach dem Abschluss des Kaufvorvertrags bildet die Unterzeichnung der notariellen Urkunde den letzten Schritt im Kaufprozess. Der Notar prüft, ob alle Aspekte der Transaktion den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und sorgt vor allen Dingen dafür, dass der Eigentumsübergang offiziell bestätigt wird. Meistens zahlt der Käufer bei diesem Termin die Immobilie und erhält im Gegenzug die Schlüssel für sein neues Heim. Dieser wesentliche Schritt beim Immobilienkauf kommt für beide Parteien meist einer umfassenden Veränderung im Leben gleich.

Was ist der Unterschied zwischen einem Kaufvorvertrag und einem Kaufvertrag?

Beim Kauf einer Immobilie beginnt man meist mit dem Aufsetzen eines Kaufvorvertrags, den man vor dem Abschluss einer notariellen Urkunde unterzeichnet. Der wesentliche Unterschied zwischen beiden ist, dass der Kaufvorvertrag optional geschlossen werden kann, ein Eigentumsübergang aber nur nach Abschluss einer öffentlichen Urkunde unter Mitwirkung eines Notars erfolgen kann.  

Zwar ist der Kaufvorvertrag gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch drängen Fachleute aus der Immobilienbranche in der Regel auf den Abschluss eines solchen. Er sorgt nämlich unter anderem dafür, dass der Termin beim Notar besser verläuft und es keine bösen Überraschungen gibt, weil Käufer und Verkäufer sich bereits vorher auf die jeweiligen Pflichten und Rechte geeinigt haben.  

Im Kaufvorvertrag kann der Name des Notars genannt werden, der für den Kaufvertrag zuständig sein wird. So kann man auch die letzte Etappe, mit der alle administrativen Schritte zur Vorbereitung des Kaufs abgeschlossen sein werden, besser vorbereiten.

In Luxemburg genießt der Notar den Status eines öffentlichen Beamten. Er vertritt keine der beteiligten Parteien, ist aber der Garant für die Rechtmäßigkeit des Vorgangs. Mit seiner Unterschrift gewährleistet der Notar dem Käufer die Lastenfreiheit der Immobilie. Er recherchiert, ob Ursprung und Besitzverhältnisse so geartet sind, dass der Verkäufer auch wirklich der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist. Im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung sorgt der Notar für die Eintragung und Umschreibung des Objekts.  

„Im Anschluss sorgt der Notar für die Eintragung und Umschreibung des Objekts.“

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Folgen der Unterzeichnung der notariellen Urkunde

Meist sind Sie nicht erst mit Unterzeichnung der notariellen Urkunde zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie geworden; Sie sind es ab Unterzeichnung des Kaufvorvertrags und dem Erhalt der Kreditzusage durch Ihr Bankinstitut. Mit dem Abschluss des Kaufvorvertrags haben Sie sich nämlich zum Kauf der Immobilie unter den genau festgelegten Bedingungen (Preis, Zahlungsmodalitäten, Suspensivklausel) verpflichtet. Daher wurden Sie bereits mit Unterzeichnung des Vorvertrags logischerweise zum Eigentümer der Immobilie.

Aber das bedeutet nicht, dass Sie die Immobilie auch nutzen dürfen, da Sie sie noch nicht bezahlt haben und Ihr Status als Eigentümer noch nicht von einem Notar bestätigt worden ist. In diesem Sinne verleiht Ihnen die Unterzeichnung der notariellen Urkunde sämtliche Rechte an Ihrem neuen Eigentum, jedoch unter der Bedingung, dass Sie den gesamten im Kaufvorvertrag festgelegten Kaufpreis bezahlt haben. Zu diesem Zeitpunkt erhalten Sie die Schlüssel zu Ihrem neuen Heim. Der Verkäufer darf es nun nicht mehr ohne Ihre Erlaubnis betreten und Sie verfügen über das Recht, einzuziehen, die Immobilie zu vermieten oder sogar bauliche Maßnahmen durchführen zu lassen.

Haben Sie keinen Kaufvorvertrag abgeschlossen, sind Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar ebenfalls noch kein Eigentümer der Immobilie. In diesem Fall bildet der Kaufvertrag den Markstein für Ihren neuen Status als Eigentümer der vertragsgegenständlichen Immobilie.

Der Gang zum Notar ist zwar verpflichtend, bringt aber dennoch Kosten mit sich. Es werden Bearbeitungskosten, Honorare und Gebühren für die Eintragung bei den zuständigen Behörden fällig. Um die Höhe der Kosten im Vorfeld besser einschätzen zu können, wenden Sie sich an eine Immobilienagentur.

Was muss ich vor der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags prüfen? Welche Pflichten gelten für den Käufer?

compromis de vente luxembourg

Der Kaufvorvertrag ist das Dokument, mit dem der Verkauf der Immobilie besiegelt wird und in dem die von Käufer und Verkäufer vereinbarten Bedingungen festgeschrieben sind. Vergessen Sie vor der Unterzeichnung des Vorvertrags nicht diesen Merkspruch: „Kaufvorvertrag gleich Kauf“! In Luxemburg gibt es nämlich kein gesetzliches Rücktrittsrecht innerhalb einer bestimmten Frist und daher ist es wichtig, sich der Bedeutung der eigenen Unterschrift unter den Kaufvorvertrag bewusst zu sein!   

So ist der Kaufvorvertrag rechtsgültig

Ein Kaufvorvertrag erlangt erst dann Vertragswert, wenn er ein Mindestmaß an Informationen enthält. Es müssen Name und Adresse der Parteien, die genaue Bezeichnung der vertragsgegenständlichen Liegenschaft, der vereinbarte Kaufpreis sowie die Zahlungsmodalitäten enthalten sein.

Der Kaufvorvertrag wird zwar ohne Mitwirkung eines Notars aufgesetzt, muss aber dennoch bei den zuständigen Behörden eingetragen werden, um die Vertragsparteien zu schützen und den Vertrag mit einem offiziellen Datum zu versehen. Beachten Sie: Wenn der Vertrag keine Suspensivklausel enthält, wird die Gebühr für die Eintragung (in Höhe von 7 % des Kaufpreises) bereits zum Zeitpunkt der Eintragung des Vorvertrags fällig. Lesen Sie das Dokument in seiner Gänze, weil es wichtige Informationen zur weiteren Vorgehensweise, Ihren Rechten und Pflichten enthält.  

„Wenn der Vertrag keine Suspensivklausel enthält, wird die Gebühr für die Eintragung (in Höhe von 7 % des Kaufpreises) bereits zum Zeitpunkt der Eintragung des Vorvertrags fällig.“

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Überblick über die wichtigsten Klauseln eines Kaufvorvertrags

Meist beantragt der Käufer ein Immobiliendarlehen zur Finanzierung. In diesem weit verbreiteten Fall ergänzt man den Vertrag um eine Supensivklausel und damit um den Vorbehalt der Kreditzusage. Konkret bedeutet dies, dass Sie Ihre Pflichten nur dann erfüllen müssen, wenn Sie die Zusage eines Bankinstituts erhalten, dass dieses Ihnen ein Darlehen für den Immobilienkauf bereitstellt.

Wenn Sie nicht sicher sind, von einer Bank eine entsprechende Zusage zu erhalten, achten Sie genau darauf, dass die vorgenannte aufschiebende Bedingung enthalten ist. Sie gibt Ihnen das Recht, vom Kauf zurückzutreten, wenn Sie keine entsprechende Finanzierung erhalten, ohne dass Ihnen juristische Konsequenzen drohen oder Sie schadenersatzpflichtig werden.

„Wenn Sie nicht sicher sind, von einer Bank eine Kreditzusage zu erhalten, achten Sie genau darauf, dass eine entsprechende Suspensivklausel enthalten ist.“

Auch die Vertragsstrafe zählt zu den ganz wesentlichen Bestandteilen eines Kaufvorvertrags. Hierin wird festgelegt, in welcher Höhe die vertragsbrüchige Partei Schadenersatz zu leisten hat. Dabei handelt es sich in der Regel um einen Betrag in Höhe von 10 % des Kaufpreises.  

Welche Bedeutung hat die Unterzeichnung des Kaufvorvertrags genau?

Beim Kaufvorvertrag handelt es sich um einen richtigen Vertrag, in dem die Bedingungen für die Veräußerung einer Immobilie beschrieben werden. Käufer und Verkäufer müssen diesen Vertrag einhalten. Andernfalls laufen sie Gefahr, juristisch zur Verantwortung gezogen zu werden und einen (auf Grundlage des von der jeweils anderen Partei erlittenen Schaden errechneten) Schadenersatz leisten zu müssen.

Sobald Sie also Ihre Unterschrift unter einen solchen Vertrag setzen, verpflichten Sie sich zum Kauf der Immobilie zum genannten Preis. Sie können Ihre Entscheidung nicht mehr überdenken, ohne dass Konsequenzen drohen – es sei denn, Sie haben keine Kreditzusage erhalten und berufen sich in diesem Zusammenhang auf die entsprechende Suspensivklausel.

Der Verkäufer seinerseits hat mit der Unterzeichnung des Vorvertrags ebenfalls Pflichten übernommen: er darf nun mit keiner anderen Partei mehr einen Vertrag über diese Immobilie abschließen, auch wenn er mit ihr einen höheren Preis für sein Objekt erzielen könnte. Sollte Ihnen als potentieller Käufer dies passieren, können Sie das Gericht anrufen und Schadenersatz fordern. Als Grundlage für Ihre Ansprüche dient dann die Klausel zur vereinbarten Vertragsstrafe.  

Nach Abschluss des Vorvertrags folgt der nächste Schritt: mit der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor dem Notar wird der Kauf offiziell. Dieser letzte Schritt führt zum letztendlichen Kauf der Immobilie und verleiht dem Käufer nach Zahlung des Kaufpreises das Recht zur Nutzung derselben.

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Bebauungspläne und Behördengänge: wie baue ich vorschriftsgemäß?

demarche administrtive luxembourg

Für Neubauten im Großherzogtum gibt es eine Reihe gesetzlicher Vorschriften zu berücksichtigen. Bevor Sie mit der Baustelle loslegen und die ersten Handwerker beauftragten, sollten Sie bei den zuständigen Behörden die notwendigen Informationen einholen, um sicher zu sein, dass Ihr Vorhaben auch die geltenden Bestimmungen erfüllt. Wenn Sie bestimmte Vorgaben nicht einhalten, müssen Sie die Baumaßnahmen eventuell unterbrechen oder sogar abreißen, was bereits errichtet worden ist! 

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Einen Grundriss deuten und verstehen

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Es bringt einige Vorteile mit sich, eine Bauträgerimmobilie zu erwerben. Sie haben in der Regel die Möglichkeit, zahlreiche Ausführungen an Ihre persönlichen Wünsche anzupassen, Bodenbeläge auszuwählen und – vor allen Dingen – in ein komplett neues Objekt einzuziehen, ohne irgendwelche Baumaßnahmen vornehmen zu müssen. Jedoch fällt es den zukünftigen Eigentümern häufig schwer, sich Ihr neues Zuhause richtig vorstellen zu können. Mit diesen Tipps wird es Ihnen leichter fallen, den Grundriss des Hauses oder der Wohnung zu verstehen.

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Kauf eines Baugrundstücks: Wichtige Überlegungen.

terrain pour construire luxembourg

Vor der offiziellen Unterzeichnung für den Kauf eines Grundstücks, auf dem Sie Ihr neues Haus errichten möchten, sollten Sie sich über alle Konsequenzen dieses Kaufs klar werden. Das Grundstück hat seinen Preis und so sollten Sie als potentieller Käufer lang vor der Entscheidung über diesen Schritt nachgedacht haben. Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass bereits lange Zeit vor der Grundsteinlegung Ausgaben zu erwarten sind, die ein Loch in Ihr Budget reißen können.

Nehmen Sie die Gegend genau unter die Lupe

Bevor Sie sich in ein Grundstück verlieben, das alles zu haben scheint, das Ihnen wichtig ist, informieren Sie sich unbedingt über den geltenden Bebauungsplan (PAG, Flächennutzungsplan). Sie können strikte Vorgaben zum Bau enthalten und so manch böse Überraschung für Sie bereithalten.

Wir empfehlen Ihnen auch, sich einmal im Viertel genauer umzusehen. Selbst wenn es jetzt noch schwierig ist, sich vorzustellen, dass Sie hier einmal leben werden, ist es doch wichtig, dass Sie sich hier wohlfühlen, dass die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr in dem Maße gewährleistet ist wie Sie ihn brauchen, und dass all das, was Sie im Alltag brauchen, für Sie bequem erreichbar ist.

Bodenbeschaffenheit erfragen

Je nach Zusammensetzung des Bodens (Lehm, Kalk, hohe Feuchte, Schüttmaterial usw.) kann es notwendig sein, ein spezielles Fundament zu vorzusehen. Damit kann das für den Bau geplante Budget schnell gesprengt werden. Sind bestimmte Pflanzenarten vorhanden, sollten Sie aufmerksam hinschauen: Weiden beispielsweise wachsen vor allen Dingen an feuchten Standorten.

„Je nach Zusammensetzung des Bodens (Lehm, Kalk, hohe Feuchte, Schüttmaterial usw.) kann es notwendig sein, ein spezielles Fundament vorzusehen“

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Sollten Sie unsicher sein, beauftragen Sie einen Vermessungsingenieur mit einem entsprechenden Gutachten. So können Sie die Risiken abschätzen und wissen, welche Vorkehrungen Sie treffen müssen, um ein Haus bauen zu können, an dem Sie lange Ihre Freude haben.

Ist das Grundstück erschlossen? Ist ein Anschluss an bestehende Netze möglich?

Es gibt Grundstücke, die bereits erschlossen sind, d.h. sie verfügen über einen Anschluss ans Wasser-, Elektrizitäts-, Gas- und Abwassernetz. Der Preis für ein solches Grundstück ist zwar gegebenenfalls höher, aber Sie können sehr viel schneller die „konkreten“ Baumaßnahmen in Angriff nehmen.

In Randgebieten jedoch gibt es auch Baugrund, das über keinerlei entsprechender Infrastruktur verfügt. Planen Sie die Erschließung des Grundstücks sorgfältig im Vorfeld des Kaufs, weil je nach Komplexität des Grundstücks und eventueller Schwierigkeiten die Kosten sehr unterschiedlich gelagert sein können.

„Planen Sie die Erschließung des Grundstücks sorgfältig im Vorfeld des Kaufs, weil je nach Komplexität des Grundstücks und eventueller Schwierigkeiten die Kosten sehr unterschiedlich gelagert sein können“

Neben den „lebensnotwendigen“ Netzanschlüssen sollten Sie auch an die Internetverbindung denken. Für viele Menschen ist der Anschluss ans Glasfasernetz heute ein wesentliches Auswahlkriterium. Aber Achtung: nicht überall sind diese Breitbandverbindungen möglich.

Die Himmelsrichtungen

Sie können bereits beim Kauf des Grundstücks einen Architekten mit einem Gutachten zu beauftragen. Das Ziel ist es, in einem modernen, möglichst lichtdurchflutetem Passivhaus zu leben, in dem Sie sich wohlfühlen.

Noch vor dem Kauf des Grundstücks sollten Sie sich überlegen, wie man das Haus anlegen können, es sollten erste Pläne erstellt werden, um die Machbarkeit zu prüfen. So kann es sich als sinnvoll erweisen, einige Bäume zu fällen, um für mehr Sonnenlicht zu sorgen. Sie sollten dabei aber nicht vergessen in Erfahrung zu bringen, ob die Bäume sich tatsächlich auf Ihrem Grundstück befinden und Sie berechtigt sind, sie fällen zu lassen.

Langer Rede kurzer Sinn: Den Kauf eines Grundstücks sollte man nicht unüberlegt tätigen. Wenn Sie in der Planungsphase viele offene Fragen haben, bitten Sie Fachleute um Unterstützung. Sie sorgen dafür, dass Sie keinen ärgerlichen Fehler begehen.

Alle vom Real Estate Board zertifizierten Agenturen finden Sie unter www.chambreimmobiliere.lu
Jedes Mitglied hat einen Verhaltenskodex unterzeichnet und verpflichtet sich, seinen Kunden qualitativ hochwertige Dienstleistungen zu bieten. Ein Disziplinarausschuss stellt sicher, dass unsere Qualitätscharta ordnungsgemäß angewendet wird. Im Falle eines Verstoßes sind wir in der Lage zu handeln.

Kauf einer Neubauwohnung: wie kann ich mein Zuhause individueller gestalten?

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Wer in eine Neubauwohnung zieht, entscheidet sich nicht zwangsläufig für minimalistisches Design und einen Verzicht auf individuelle Wünsche. Ganz im Gegenteil! Schon bei der Reservierung Ihrer Wohnung können Sie zwischen mehreren Optionen wählen, die dafür sorgen, dass Ihr Zuhause einzigartig und ganz ihrem Stil entsprechend gestaltet wird. Hier finden Sie einige Tipps, damit Sie sich gleich nach dem Umzug schon wie zuhause fühlen. 

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Einbauküche – Komfortausstattung oder Wertsteigerungsfaktor?

agence immobiliere luxembourg

Betritt man eine neue Wohnung, interessiert man sich häufig speziell für die Küche. Früher einst kleines praktisches Kämmerchen, das nur der Zubereitung von Speisen diente, hat sie im Verlauf der Jahre eine beeindruckende Karriere hingelegt: Sie ist zu einem echten Wohnraum geworden, in dem man gern Zeit verbringt. Eine Einbauküche kann schnell den Geldbeutel strapazieren. Daher ist es sinnvoll, sich zu dem Thema Gedanken zu machen, bevor man vorschnell einen Miet- oder Kaufvertrag unterzeichnet.

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Terrasse: dieser Luxus hat seinen Preis

terrasse luxembourg

In der Stadt wünschen sich viele eine Terrasse. Sie erhöhen den Wert einer Wohnung in nicht unerheblichem Maß. Gerade weil sie so selten sind, können Verkäufer von Wohnungen mit Terrasse teils schwindelerregende Kaufpreise erzielen. Viele Städter träumen von einer Terrasse mitten im Stadtzentrum und ihrer kleinen grünen Oase. Aber seien Sie vorsichtig: Zahlen Sie für Ihre Wunschimmobilie keinen Wucherpreis!  

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Garten in der Stadt, Garten auf dem Land

jardin luxembourg

Sobald die Tage wieder wärmer werden, wünscht sich fast jeder einen eigenen Garten. Je nach Gebiet, in dem man leben möchte, lässt sich der Traum vom Haus oder der Wohnung mit Garten mehr oder weniger gut realisieren. Möchte man einen Garten besitzen, muss man häufig fernab der Stadtzentren suchen, was einige Nachteile mit sich bringt, die man beim Kauf einer Immobilie keinesfalls unterschätzen sollte.

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Welchen Mehrwert bringt ein Dachboden dem Haus?

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Dachboden oder Speicher können in einem Hause sehr praktisch sein. Je nach Prioritäten kann der Dachstuhl ausgebaut werden oder der Lagerung von all jenen Gegenständen dienen, die sonst Schränke und Kommoden verstopfen. Bevor Sie sich aber für eine Immobilie mit Dachboden entscheiden, sollten Sie wissen, welche Überlegungen wichtig sind.

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Eine Garage: Bleibe für Ihren Pkw oder alles andere

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Nur derjenige, der diesen Luxus nicht sein Eigen nennt, weiß, wie komfortabel und angenehm es sein kann, eine eigene Garage in der Nähe des eigenen Heims zu haben. Die Miete oder der Kauf einer Garage kann dem Städter so manches Ungemach ersparen, aber sie kann auch für andere Zwecke eingesetzt werden und als Lagerraum Verwendung finden. Auch für Investoren sind Garagen hochinteressant, weil sie pflegeleicht sind und in hohem Maß wirtschaftlich.

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Keller: Vor- oder Nachteil in Sachen Komfort?

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Keller gibt es sowohl in Mehrfamilienhäusern als auch im Eigenheim. Die praktische Abstellmöglichkeit für Dinge, die man im Alltag nicht benötigt, kann aber auch Probleme mit sich bringen. Wenn Sie ein Haus besichtigen, sollten Sie sich daher auch die Zeit nehmen, diesen Raum in Augenschein zu nehmen, um zu wissen, ob er Ihnen einen Mehrwert bringt oder – ganz im Gegenteil – nur jede Menge Schwierigkeiten bescheren wird.

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Vor dem Kauf – gezielte Recherche auf Grundlage der eigenen Bedürfnisse

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Der Kauf einer Immobilie verpflichtet Sie natürlich für eine gewisse Dauer. Schließlich nehmen Sie ein Darlehen auf, lassen jahrelang angespartes Kapital einfließen und denken vielleicht sogar an Renovierungsarbeiten. Unabhängig davon, ob es sich um Ihren ersten Kauf handelt oder nicht: Sie müssen sich immer die richtigen Fragen stellen, um Ihre Bedürfnisse herauszukristallisieren und eine Immobilie zu wählen, die diesen am besten entspricht. Hier sind einige Grundlagen, die Ihnen helfen werden, Ihre Erwartungen besser einzuschätzen.

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Unterzeichnung des Kaufvertrags: letzter Schritt vor der Schlüsselübergabe für Ihr neues Heim!

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Nach dem Abschluss des Kaufvorvertrags bildet die Unterzeichnung der notariellen Urkunde den letzten Schritt im Kaufprozess. Der Notar prüft, ob alle Aspekte der Transaktion den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und sorgt vor allen Dingen dafür, dass der Eigentumsübergang offiziell bestätigt wird. Meistens zahlt der Käufer bei diesem Termin die Immobilie und erhält im Gegenzug die Schlüssel für sein neues Heim. Dieser wesentliche Schritt beim Immobilienkauf kommt für beide Parteien meist einer umfassenden Veränderung im Leben gleich. Wei­ter­le­sen…