Kündigung eines Mietvertrags als Mieter

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Für den Mieter ist die Kündigung des Mietvertrags deutlich einfacher als für den Eigentümer. Nichtsdestoweniger sind einige Vorschriften einzuhalten. Ist das Verfahren bei befristetem und unbefristetem Mietvertrag dasselbe? Welche Kündigungsfrist ist einzuhalten? Alle wichtigen Informationen rund um das Thema Mietvertragskündigung nach den geltenden Bestimmungen finden Sie hier.

Schauen Sie genau hin: vertraglich vereinbarte Kündigungsbedingungen

Wenn Sie eine neue Wohnung beziehen, sollten Sie sich immer die Zeit nehmen, alle Vertragsklauseln des Mietvertrags genau zu studieren, um unangenehme Überraschungen – zum Beispiel beim Auszug – zu vermeiden. Zwar beträgt die gesetzlich vorgesehene Kündigungsfrist 3 Monate, der Vermieter darf im Mietvertrag aber durchaus eine längere Frist vorsehen. Prüfen Sie diesen Teil des Vertrags genau, bevor Sie Ihre Kündigung an den Vermieter senden.

Darüber hinaus variieren die Kündigungsmodalitäten auch je nach Vertragstyp. Beim befristeten Mietvertrag ist es für den Mieter schwieriger, die Wohnung zu kündigen. Theoretisch nämlich darf er die Miete nicht vor Ende der vorgesehenen Laufzeit beenden – außer im Falle eines Verschuldens des Vermieters. Ein unbefristeter Mietvertrag hingegen kann jederzeit gekündigt werden – natürlich immer unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist.

„Ein unbefristeter Mietvertrag kann jederzeit gekündigt werden.“

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Schritte bei der Vertragskündigung

Zwar ist der Mieter gesetzlich nicht dazu verpflichtet, dennoch wird empfohlen, den Vermieter schriftlich per Einschreiben mit Rückschein über die geplante Kündigung in Kenntnis zu setzen. So stellt man sicher, dass der Vermieter informiert worden ist und geht Schwierigkeiten aus dem Weg, sollte es im Anschluss doch zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien kommen.

In Ihrem Schreiben ist das Datum anzugeben, zu welchem Sie die die Wohnung verlassen möchten. Beachten Sie dabei die Kündigungsfrist. Die Gründe müssen Sie nicht darlegen. Wenn Sie eine Wohnung kündigen schulden Sie Ihrem Vermieter keinerlei Erklärung.

Kündigungsfrist: unsere Tipps

In der Regel beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. In diesem Zeitraum müssen Sie – auch wenn Sie schon eine neue Wohnung gefunden haben oder vielleicht sogar schon umgezogen sind – die Miete für die alte Wohnung weiterhin bezahlen. Um unnötige Mehrkosten zu vermeiden, ist es daher sinnvoll, den Wohnungswechsel gewissenhaft zu planen. Kündigen Sie eine Wohnung, für die Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, zum Ende der Vertragslaufzeit, müssen Sie den Vermieter dennoch drei Monate im Voraus darüber informieren. Tun Sie dies nicht, verlängert sich der Vertrag stillschweigend und wird zu einem unbefristeten Mietvertrag.

„Kündigen sie eine Wohnung, für die Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, zum Ende der Vertragslaufzeit, müssen Sie den Vermieter dennoch drei Monate im Voraus darüber informieren.“

In der Praxis finden viele Mieter und Vermieter eine Einigung, die Kündigungsfrist zu verkürzen: Wenn Sie selbst dem Vermieter einen möglichen Nachmieter vorstellen und er entsprechend flexibel reagiert, können Sie mit dem neuen Mieter ein Einzugsdatum vereinbaren, das vor dem Ablauf Ihrer Kündigungsfrist liegt.

Achtung: Selbst wenn der Wohnungswechsel ein wenig überstürzt stattfindet, vergessen Sie keinesfalls die Wohnungsübergabe! Das dabei vom Vermieter erstellte Dokument ist für Sie wesentlich, um die Kaution erstattet zu bekommen und Konflikte im Nachhinein zu vermeiden.

Fenster und Türen: so treffen Sie die richtige Wahl

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Fenster und Türen haben nicht nur Einfluss auf den Gesamteindruck Ihres Hauses, sie sind auch Bauteile, die es mit Bedacht und vor dem Hintergrund ganz praktischer Gesichtspunkte (thermische Eigenschaften, Pflege, Sicherheit usw.) auszuwählen gilt. Für die Wahl Ihrer Fenster und Türen sollten Sie sich erforderlichenfalls ein wenig mehr Zeit nehmen. Hier finden Sie wichtige Informationen als Entscheidungshilfe.

Holz, PVC oder Aluminium: welche Fenster und Türen passen für unser Haus?

Ganz gleich, ob es sich um Fenster oder Türen handelt: Sie haben in Sachen Material die Qual der Wahl und jede Menge unterschiedlicher Argumente für das ein oder andere Material. Aluminium erfreut sich wachsender Beliebtheit. Immer mehr Verbraucher entscheiden sich für Alu-Fenster, weil das Material widerstandsfähig und wandelbar ist. Aluminium lässt viele Gestaltungsmöglichkeiten zu und passt so zu allen denkbaren Baustilen.  

Holz ist ein warmes und ursprüngliches Material und nicht zuletzt deswegen zeitlos und eigentlich immer sehr beliebt. Holz benötigt regelmäßige Pflege, kann aber auch mit Aluminium kombiniert werden. Ein Holz-Alu-Fenster vereint die Vorteile des pflegeleichten Metalls mit der angenehmen Wirkung des natürlichen Rohstoffs Holz.  

„Holz ist ein warmes und ursprüngliches Material und nicht zuletzt deswegen zeitlos und eigentlich immer sehr beliebt.“

PVC ist wegen seiner attraktiven Preise weiterhin sehr gefragt. Es kann an individuelle Gestaltungswünsche angepasst werden und ist ausgesprochen pflegeleicht (einfach mit einem Schwamm reinigen).


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Wie wähle ich Fenster und Türen richtig aus?

Nicht nur das Hauptmaterial spielt bei der Wahl für Fenster oder Türen eine wesentliche Rolle. Sie müssen zunächst die thermischen Eigenschaften bestimmen, die Sie benötigen. Die besten Fenster sind haben einen sehr niedrigen Wärmeverlust, was für geringe Heizkosten sorgt. Gleichzeitig werden Sie so den hohen Anforderungen an Neubauten in Sachen Energieeffizienz gerecht.  

Bei einer Renovierung sollten Sie die Fenster passend zum jeweiligen Raum wählen. Dreifachverglasung bietet sich für ein Fenster nach Norden an. Es gibt auch Fenster mit Sonnenschutzglas, die insbesondere auf der Südseite helfen, eine Überhitzung der Räume zu vermeiden. Auch Lösungen mit optimierter Schallisolierung sind gerade dann sinnvoll, wenn sich eine vielbefahrene Straße in der Nähe befindet.

Bei Bau eines Passivhauses darf ausschließlich Dreifachverglasung zum Einsatz kommen.

Verriegelung und Griffe: so wählen Sie die richtigen Beschläge

Sowohl für die Sicherheit als auch den Komfort sollten Sie sich über die möglichen Alternativen zum Öffnen und Schließen Ihrer Fenster und Türen frühzeitig Gedanken machen.

Türverriegelung  

Mit einem Riegel für die Eingangstür können Sie die Tür nur einen Spaltbreit öffnen, um zu sehen, wer vor der Tür steht. Von außen kann sie dann nicht aufgestoßen werden. Dieses Extra bietet Ihnen zusätzliche Sicherheit. Eine sinnvolle Lösung, wenn Ihre Kinder manchmal allein zuhause bleiben oder Sie sich aus anderen Gründen gefährdet fühlen.

Türdrücker

Ob Rosettengarnitur, Lang- oder Kurzschild ist natürlich eine Frage des Geschmacks. Aber auch andere Aspekte sind wesentlich bei der Wahl für die richtige Türdrückergarnitur: muss man die Tür verschließen können? Benötigt man eine Besetzt-Anzeige? Handelt es sich um einen Innenraum, der nicht abschließbar sein soll?  

Türschlösser

Idealerweise sollten Sie sich für ein Drei- oder Fünfpunktschloss entscheiden, das Sie besser vor Einbruch schützt. Es gibt unterschiedliche Schutzvorrichtungen (gegen unterschiedliche Einbruchtechniken), die ebenfalls hilfreich sein können. Schlösser müssen aber grundsätzlich ein maximales Sicherheitsniveau erfüllen.

„Sie sollten sich für ein Drei- oder Fünfpunktschloss entscheiden, das Sie besser vor Einbruch schützt.“

Vergessen Sie bei den Beschlägen nicht die unterschiedlichen Öffnungsarten von Fenstern und Terrassentüren. Besonders exponierte Fenster oder Türen versieht man am besten mit einem zusätzlichen Sicherheitsmechanismus. Im Alltag hingegen sind drehkippbare Fenster und Türen praktisch, weil man so bequem lüften kann, ohne unerwünschten Eindringlingen gleich Tür und Tor zu öffnen.

Rechte und Pflichten des Mieters während der Vertragslaufzeit

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Für den Mieter ist die Kündigung des Mietvertrags deutlich einfacher als für den Eigentümer. Nichtsdestoweniger sind einige Vorschriften einzuhalten. Ist das Verfahren bei befristetem und unbefristetem Mietvertrag dasselbe? Welche Kündigungsfrist ist einzuhalten? Alle wichtigen Informationen rund um das Thema Mietvertragskündigung nach den geltenden Bestimmungen finden Sie hier.

Mit der Unterzeichnung eines Mietvertrags mit dem Eigentümer einer Immobilie gehen eine Reihe von Rechten und Pflichten beider Parteien (Vermieter und Bewohner) einher. Welche Aufgaben haben Sie als Mieter? Informieren Sie sich zu diesem Thema, um Unstimmigkeiten zu vermeiden und vergessen Sie dabei nicht, alles Wissenswerte zu Ihren eigenen Rechten zu erfragen, damit Sie sie im Bedarfsfall geltend machen können.

Miete und andere Kosten fristgerecht begleichen

Als Mieter ist es die oberste Pflicht, dass alle Zahlungen pünktlich erfolgen. Sie müssen die Miete gemäß den im Vertrag festgelegten Bedingungen begleichen. Beim Einzug kann der Vermieter außerdem eine Kaution einfordern. Mit dieser Überweisung sichert er sich gegen eventuelle Mietausfälle oder Beschädigungen der Immobilie während der Vertragslaufzeit ab. Die Kaution darf dabei nicht mehr als drei Monatsmieten betragen. Spätestens bei Unterzeichnung des Vertrags müssen Sie diesen Betrag bezahlen. Dabei gibt es mehrere mögliche Vorgehensweisen und Finanzierungsmöglichkeiten: Bankbürgschaft, Staatshilfen, entsprechende Versicherung usw.

Anschließend sind Sie verpflichtet, monatlich die Miete sowie die Nebenkosten zu überweisen. Dabei können lediglich die Kosten für Leistungen in Rechnung gestellt werden, die Ihnen zugutekommen: Energieverbrauch, Unterhalt technischer Anlagen, Austausch eines Filters, Pflege und Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Räumlichkeiten oder des Gartens, Abfallgebühren usw. Die Nebenkosten können pauschal oder nach tatsächlichem Verbrauch erhoben werden. Auch eine Änderung während der Vertragslaufzeit ist denkbar.

„Es können lediglich die Kosten für Leistungen in Rechnung gestellt werden, die Ihnen zugutekommen.“  

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Achtung: Der Eigentümer darf Kosten wie die Grundsteuer oder Steuern zu Lasten des Eigentümers nicht als Nebenkosten auf den Mieter umlegen.

Wohnqualität

Es ist soweit: die Übergabe der Wohnung steht an. Bevor Sie jetzt Ihr neues Heim beziehen, sollten Sie einen genauen Blick auf all die Mängel werfen, die ein angenehmes Wohnen unmöglich machen. Weisen Sie den Eigentümer auf diese Probleme hin. Er muss Ihnen eine angemessene und gesundheitlich unbedenkliche Immobilie übergeben, in der Sie unbesorgt und ohne Gefahr für Leib und Leben wohnen können.

Haben Sie den Eindruck, dass die Immobilie nicht gefahrlos bewohnt werden kann, fordern Sie den Eigentümer auf, die erforderlichen Reparaturen vorzunehmen, damit die Wohnung den geltenden Sicherheitsstandards entspricht.

Für Mieter gilt: Kleinreparaturen selbst erledigen, Probleme stets melden!

Als Mieter müssen Sie Kleinreparaturen in Ihrer Wohnung selbst übernehmen. Auch für die Instandhaltung sind Sie zuständig. Bei der Nutzung der Immobilie sind die vertraglich geregelten Bestimmungen einzuhalten. Eine Wohn-Immobilie darf beispielsweise nicht einfach als Büro genutzt werden. Sie verfügen aber über das Recht, kleinere Verschönerungsarbeiten vorzunehmen, sofern Sie die Wohnung bei Ihrem Auszug wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzen.

„Als Mieter müssen Sie Kleinreparaturen in Ihrer Wohnung selbst übernehmen. Auch für die Instandhaltung sind Sie zuständig.“

Stoßen Sie im Zusammenhang mit der Wohnung auf ein Problem, das Sie selbst nicht lösen können, müssen Sie den Eigentümer darüber in Kenntnis setzen. Er muss dann die zuständigen Handwerker beauftragen und größere Reparaturen übernehmen (außer in Ausnahmefällen, beispielsweise, wenn der Mangel auf eine unzureichende Pflege Ihrerseits zurückzuführen ist). Wenn Sie den Eigentümer nicht über Mängel in Kenntnis setzen, die Ihnen aufgefallen sind, kann er Ihnen das später vorwerfen.

Vergessen Sie nicht, dass Sie für sich ab dem Tag Ihres Einzugs eine Mieterhaftpflichtversicherung abschließen müssen. Vergessen Sie dies, kann Sie das im Schadensfall teuer zu stehen kommen. Während der Vertragslaufzeit sollten sie stets im Hinterkopf behalten, dass Sie Beschädigungen immer melden müssen und größere entstandene Mängel einen Einbehalt der Kaution durch den Vermieter durchaus rechtfertigen.

Kündigung eines Mietvertrags

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Je nachdem, wer einen Vertrag beenden möchte und wie der Mietvertrag gestaltet ist, gelten spezifische Regeln für die Kündigung eines Mietvertrags. Bei einem unbefristeten Mietvertrag verfügt der Mieter in der Regel über eine zwei- oder dreimonatige Kündigungsfrist, je nachdem, was vertraglich vereinbart worden ist. Der Eigentümer hingegen muss einen triftigen Grund haben, um den Mietvertrag vorzeitig aufkündigen zu können. In diesem Fall müssen die geltenden Regeln bezüglich der Form des Antrags und der Fristen genauestens eingehalten werden.  

In welchen Fällen kann der Vermieter vorzeitig kündigen?

Bei Verstößen seitens des Mieters darf der Vermieter diesem fristlos kündigen. In der Juristensprache heißt das dann „Auflösung“ des Vertrags und nicht „Kündigung“. Möglich wird die Vertragsauflösung nach vorherigem Gerichtsverfahren. Bestätigt der Friedensrichter, dass der Mieter fahrlässig gehandelt hat, darf der Vertrag aufgelöst werden. Nicht immer darf diese jedoch fristlos erfolgen. Der Richter kann nämlich selbst eine entsprechende Frist festlegen.

Selbst bei einem redlichen Mieter kann bisweilen die Auflösung des Vertrags aus wichtigen und nachvollziehbaren Gründen eine denkbare Option darstellen; immer dann nämlich, wenn wichtige Baumaßnahmen zu erfolgen haben, während derer die Sicherheit des Mieters nicht gewährleistet ist, wenn er die Immobilie weiterhin bewohnt.

Die Vertragsauflösung wegen Eigenbedarfs ist gesetzlich zulässig. Nichtsdestoweniger gilt hier eine Kündigungsfrist von 6 Monaten bei unbefristeten Mietverträgen. Eine Vertragskündigung wegen Eigenbedarfs spielt immer dann eine Rolle, wenn man eine Immobilie selbst bewohnen möchte oder einen Angehörigen dort unterbringen möchte.

„Die Vertragsauflösung wegen Eigenbedarfs ist gesetzlich zulässig. Nichtsdestoweniger gilt hier eine Kündigungsfrist von 6 Monaten bei unbefristeten Mietverträgen.“  

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Vorgehensweise bei Vertragskündigung

Ungeachtet der Gründe für eine Vertragskündigung bleibt die Vorgehensweise immer dieselbe. Die geltenden Regeln sind genauestens einzuhalten. Es reicht nicht aus, den Mieter per Mail oder Telefon in Kenntnis zu setzen. Die Vertragskündigung hat immer schriftlich zu erfolgen. Sie muss per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. In diesem Schreiben müssen die Gründe Ihrer Entscheidung dargelegt werden. Gegebenenfalls müssen Sie darlegen, dass Sie nach dem Gebot von Treu und Glauben handeln.

Vergessen Sie auch nicht, Paragraf 3 Art. 12 des Gesetzes vom 21. September 2006 anzuführen, nach dem ein Mietvertrag nur aus persönlichen Gründen gekündigt werden kann. Wenn Sie persönliche Gründe anführen, ohne den entsprechenden Paragrafen anzuführen, kann Ihr Schreiben ungültig werden, weil sich dadurch das Verfahren unnötig in die Länge zieht.

Wurde der Bewohner von Ihrer Entscheidung in Kenntnis gesetzt, kann er sich zur Fristverlängerung an einen Friedensrichter wenden. In diesem Fall werden alle Parteien zur Anhörung geladen. Grundsätzlich gilt, dass niemals eine Verlängerung von mehr als einem Jahr ab Ablauf der ursprünglichen Frist gewährt werden kann. Sind die Fristen verstrichen, kann der Richter – sofern der Mieter die Vereinbarung nicht einhält und auch weiterhin die Immobilie bewohnt – eine Zwangsräumung veranlassen.

„Der Bewohner kann sich zur Fristverlängerung an einen Friedensrichter wenden.“

Achtung: Auch wenn die Vertragskündigung überstürzt erfolgt und selbst, wenn man sich gemeinsam auf eine Lösung geeinigt hat, sollten Sie die offizielle Wohnungsübergabe nicht vergessen. Denken Sie außerdem daran, dem Mieter innerhalb der vorgeschriebenen Fristen seine Kaution zu erstatten.

Mietausfälle vorhersehen und planen

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Eine der größten Sorgen eines Vermieters bei der Vermietung seiner Wohnung oder seines Hauses ist, der Mieter könnte seine Miete verspätet oder nicht bezahlen. Es gibt mehrere Vorgehensweisen, die sich bewährt haben, um solcherlei Konflikte zu vermeiden. Wenn es zu spät ist, der Mieter den Vermieter nicht rechtzeitig informiert hat und bereits einige Monatsmieten nicht bezahlt worden sind, darf der Eigentümer die zuständigen Gerichte anrufen und die offenen Mietzahlungen einklagen.

Unsere Tipps zur Vermeidung von Mietausfällen

Noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags kann der Eigentümer vorsorgen und das Risiko einer verspäteten Mietzahlung minimieren. Mit anderen Worten: Wählen Sie einen seriösen Mieter! Vermieten Sie Ihr Objekt nicht an irgendwen. Bitten Sie um die letzten Gehaltsabrechnungen oder aktuelle Nachweise darüber, dass er bisher immer seine Miete bezahlt hat. Verlangen Sie diese Unterlagen von jedem potenziellen Mieter. So können Sie sicherstellen, dass die Person über ein ausreichendes Einkommen verfügt, um die Miete wirklich zu bezahlen. Außerdem sehen Sie, ob er bisher seine Miete immer pünktlich überwiesen hat.  

Parallel dazu können Sie eine Versicherung abschließen, die für die Miete aufkommt, wenn Ihre Mieter ihren Pflichten nicht nachkommen. Die Versicherung zahlt Ihnen in einem solchen Fall einen Betrag in Höhe der jeweiligen Miete bis die Situation geklärt werden konnte. Auf diese Weise lassen sich fehlende Einnahmen während eines laufenden Gerichtsverfahrens oder dann ausgleichen, wenn der Mieter zwar keine Miete mehr bezahlt, die Immobilie aber weiterhin bewohnt.

„Sie können eine Versicherung abschließen, die für die Miete aufkommt, wenn Ihre Mieter ihren Pflichten nicht nachkommen.“

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Reagieren Sie schnell, wenn sich bei einer Mietzahlung eine Verspätung abzeichnet. Kontaktieren Sie den Mieter und fragen Sie ihn nach den Gründen. Manchmal lassen sich die Probleme schnell auf gütliche Weise lösenw. In schwierig gearteten Fällen müssen Sie sich an die zuständigen Gerichte wenden, um das Geld einzufordern, das Ihnen zusteht.

Wie bringe ich ein Verfahren gegen einen säumigen Mieter vor Gericht?

Sie planen den Weg vor Gericht? Reichen Sie bei dem in Ihrem Bezirk zuständigen Friedensgericht einen entsprechenden Antrag ein (Luxemburg-Stadt, Esch an der Alzette oder Diekirch, je nach Lage der Immobilie).  

Der Urkundsbeamte nimmt die Sache auf und schreibt alle betroffenen Parteien auf dem Postweg an. Erscheint der Mieter am angegebenen Tag nicht, ergeht ein Säumnisurteil. Erscheint er, wird das Datum für die mündliche Verhandlung festgelegt.

Der Friedensrichter ist außerdem dazu berechtigt, dringende Maßnahmen zu verfügen. Er kann also beispielsweise einen Sachverständigen hinzuziehen oder eine provisorische Miete festlegen.

Nach dem Urteil kann der Eigentümer zur Gehaltspfändung berechtigt sein, mit der er das Geld erhält, das ihm nicht fristgerecht bezahlt worden ist. Auch eine Pfändung des Eigentums des Mieters ist denkbar. Erscheint es in der aktuellen Situation nicht zumutbar, den bestehenden Mietvertrag aufrecht zu erhalten, kann der Richter auch eine Zwangsräumung der Immobilie anordnen.

„Nach dem Urteil kann der Eigentümer zur Gehaltspfändung berechtigt sein, mit der er das Geld erhält, das ihm nicht fristgerecht bezahlt worden ist.“

Da es für dieses Verfahren ausreicht, einen entsprechenden Antrag bei Gericht zu stellen, ist es verhältnismäßig günstig, schließlich muss weder der Gerichtsvollzieher noch ein Rechtsbeistand bezahlt werden. Der Eigentümer muss lediglich die Kosten für einige Kopien entsprechender Nachweise tragen, zu den Anhörungen anreisen und Briefe an seinen Mieter als Einschreiben mit Rückschein zustellen lassen.

Reparaturen und Umbauten: Pflichten des Eigentümers

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Bei der Vermietung von Immobilien kommt es regelmäßig zu Streitigkeiten, weil unklar ist, welche Rechte und Pflichten Eigentümer und Mieter haben. Informieren Sie sich daher rechtzeitig über Ihre Pflichten, um belastende Unstimmigkeiten mit ihrem Mieter zu vermeiden. Er könnte Ihnen vorhalten, Sie seien Ihren Pflichten nicht ausreichend nachgekommen. Ein Beispiel: kleinere, alltägliche Reparaturen sind vom Mieter zu leisten, größere Maßnahmen hingegen sind in der Regel von Ihnen zu tragen. Lesen Sie hier mehr zu den Hintergründen.

Zusammenfassung: Rechte und Pflichten des Eigentümers

Bei einem Mietvertrag ist der Mieter in der Regel dazu verpflichtet, Fristen einzuhalten und seine Miete pünktlich zu bezahlen. Auch übernimmt er die Pflicht, die Immobilie instand zu halten und kleinere Reparaturarbeiten selbst zu übernehmen: Türschloss, Glühbirnen austauschen, Wartung des Heizkessels durch einen zugelassenen Fachmann usw. Bei Kündigung des Mietvertrags ist der Mieter verpflichtet, die Immobilie in ordnungsgemäßem Zustand ohne Beschädigungen zurückzugeben, obgleich leichte Abnutzungen der Ausstattung natürlich toleriert werden (je länger der Mieter geblieben ist, desto mehr spielt dieser Faktor eine Rolle).

Der Eigentümer hingegen übergibt die Schlüssel eines sauberen, gesundheitlich unbedenklichen und angemessenen Objekts. Für den Mieter darf mit Bezug der Immobilie kein Sicherheits- oder Gesundheitsrisiko entstehen. Wäre das der Fall, müsste der Eigentümer im Vorfeld die entsprechenden baulichen Maßnahmen treffen, damit die Wohnung geltenden Standards entspricht. Bezüglich der Instandhaltung und Pflege der Immobilie gilt: In der Regel hat der Eigentümer größere Baumaßnahmen zu tragen. Dazu zählen insbesondere all jene Renovierungen, die nicht auf Fahrlässigkeit des Mieters, sondern ganz normale Abnutzung, ein besonderes Ereignis oder einen Defekt zurückzuführen sind.

Wer zahlt für Reparaturen in einer Mietwohnung?

Der Mieter ist lediglich für die Erledigung von sogenannten „Kleinreparaturen“ zuständig. Kommt es zum Streitfall, wird der entsprechende Gesetzestext hinzugezogen, der für ähnliche Reparaturen derselben Kategorie gilt. Ganz grundsätzlich sind damit kleinere Maßnahmen gemeint, für die man keinen Handwerker benötigt und die keine größeren Kosten mit sich bringen. Solche „Instandhaltungsreparaturen“ kann jeder erledigen. Der Mieter muss sie problemlos selbst übernehmen können.

„Der Mieter ist lediglich für die Erledigung von sogenannten ‘Kleinreparaturen’ zuständig.“


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Im Gegenzug kann man sagen, dass sobald die Beauftragung eines Handwerkers vonnöten ist, die Rechnung meist an den Vermieter geht. Er muss alle Reparaturen und Renovierungen bezahlen, die das Gebäude betreffen. Auch in der Wohnung oder im Haus obliegen ihm die Maßnahmen, die auf das Alter der Immobilie, Baufehler, Unwetter oder Materialfehler zurückzuführen sind.

Wenn größere Reparaturen infolge mangelhafter Instandhaltung des Objekts durch den Mieter notwendig werden, ist der Eigentümer berechtigt, eine Übernahme der zu erwartenden Kosten abzulehnen. Ist es nicht möglich, für die Angelegenheit eine gütliche Einigung zu erzielen, kann es erforderlich werden, die Streitsache vor Gericht auszutragen. Das gilt insbesondere für kostspielige Reparaturen.

„Wenn größere Reparaturen infolge mangelhafter Instandhaltung des Objekts durch den Mieter notwendig werden, ist der Eigentümer berechtigt, eine Übernahme der zu erwartenden Kosten abzulehnen.“

Das luxemburgische Gesetz vom 21. September 2006 zum Wohnmietvertrag, der einige Änderungen bezüglich des Zivilgesetzbuchs enthält, führt Pflichten und Rechte des Eigentümers sehr detailliert auf. Bei Streitsachen wird daher häufig unter anderem auf diesen Gesetzestext Bezug genommen.

Wie vermeidet man Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Eigentümer?

Bei Schwierigkeiten im Kontakt zwischen Mieter und Vermieter empfiehlt sich in der Regel, eine Immobilienagentur als Mittler hinzuziehen. Sie kann anstelle des Vermieters sämtliche Verwaltungsaufgaben rund um die Vermietung übernehmen. Wird sie beauftragt, ist sie erster Ansprechpartner des Mieters bei Problemen. Der Eigentümer wird selbstverständlich über laufende Angelegenheiten informiert und hat das letzte Wort bei Fragen zu Renovierungen oder Baumaßnahmen.

Wer eine Immobilienagentur mit der Verwaltung beauftragt, muss sich komplexen Fragestellungen zu Reparaturen und ihrer Finanzierung nicht stellen. Fachleute, die häufig mit solchen Situationen zu tun haben, wissen, wer in welchem Fall die Kosten zu tragen hat.

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Unterzeichnung des Kaufvertrags: letzter Schritt vor der Schlüsselübergabe für Ihr neues Heim!

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Nach dem Abschluss des Kaufvorvertrags bildet die Unterzeichnung der notariellen Urkunde den letzten Schritt im Kaufprozess. Der Notar prüft, ob alle Aspekte der Transaktion den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und sorgt vor allen Dingen dafür, dass der Eigentumsübergang offiziell bestätigt wird. Meistens zahlt der Käufer bei diesem Termin die Immobilie und erhält im Gegenzug die Schlüssel für sein neues Heim. Dieser wesentliche Schritt beim Immobilienkauf kommt für beide Parteien meist einer umfassenden Veränderung im Leben gleich.

Was ist der Unterschied zwischen einem Kaufvorvertrag und einem Kaufvertrag?

Beim Kauf einer Immobilie beginnt man meist mit dem Aufsetzen eines Kaufvorvertrags, den man vor dem Abschluss einer notariellen Urkunde unterzeichnet. Der wesentliche Unterschied zwischen beiden ist, dass der Kaufvorvertrag optional geschlossen werden kann, ein Eigentumsübergang aber nur nach Abschluss einer öffentlichen Urkunde unter Mitwirkung eines Notars erfolgen kann.  

Zwar ist der Kaufvorvertrag gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch drängen Fachleute aus der Immobilienbranche in der Regel auf den Abschluss eines solchen. Er sorgt nämlich unter anderem dafür, dass der Termin beim Notar besser verläuft und es keine bösen Überraschungen gibt, weil Käufer und Verkäufer sich bereits vorher auf die jeweiligen Pflichten und Rechte geeinigt haben.  

Im Kaufvorvertrag kann der Name des Notars genannt werden, der für den Kaufvertrag zuständig sein wird. So kann man auch die letzte Etappe, mit der alle administrativen Schritte zur Vorbereitung des Kaufs abgeschlossen sein werden, besser vorbereiten.

In Luxemburg genießt der Notar den Status eines öffentlichen Beamten. Er vertritt keine der beteiligten Parteien, ist aber der Garant für die Rechtmäßigkeit des Vorgangs. Mit seiner Unterschrift gewährleistet der Notar dem Käufer die Lastenfreiheit der Immobilie. Er recherchiert, ob Ursprung und Besitzverhältnisse so geartet sind, dass der Verkäufer auch wirklich der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist. Im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung sorgt der Notar für die Eintragung und Umschreibung des Objekts.  

„Im Anschluss sorgt der Notar für die Eintragung und Umschreibung des Objekts.“

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Folgen der Unterzeichnung der notariellen Urkunde

Meist sind Sie nicht erst mit Unterzeichnung der notariellen Urkunde zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie geworden; Sie sind es ab Unterzeichnung des Kaufvorvertrags und dem Erhalt der Kreditzusage durch Ihr Bankinstitut. Mit dem Abschluss des Kaufvorvertrags haben Sie sich nämlich zum Kauf der Immobilie unter den genau festgelegten Bedingungen (Preis, Zahlungsmodalitäten, Suspensivklausel) verpflichtet. Daher wurden Sie bereits mit Unterzeichnung des Vorvertrags logischerweise zum Eigentümer der Immobilie.

Aber das bedeutet nicht, dass Sie die Immobilie auch nutzen dürfen, da Sie sie noch nicht bezahlt haben und Ihr Status als Eigentümer noch nicht von einem Notar bestätigt worden ist. In diesem Sinne verleiht Ihnen die Unterzeichnung der notariellen Urkunde sämtliche Rechte an Ihrem neuen Eigentum, jedoch unter der Bedingung, dass Sie den gesamten im Kaufvorvertrag festgelegten Kaufpreis bezahlt haben. Zu diesem Zeitpunkt erhalten Sie die Schlüssel zu Ihrem neuen Heim. Der Verkäufer darf es nun nicht mehr ohne Ihre Erlaubnis betreten und Sie verfügen über das Recht, einzuziehen, die Immobilie zu vermieten oder sogar bauliche Maßnahmen durchführen zu lassen.

Haben Sie keinen Kaufvorvertrag abgeschlossen, sind Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar ebenfalls noch kein Eigentümer der Immobilie. In diesem Fall bildet der Kaufvertrag den Markstein für Ihren neuen Status als Eigentümer der vertragsgegenständlichen Immobilie.

Der Gang zum Notar ist zwar verpflichtend, bringt aber dennoch Kosten mit sich. Es werden Bearbeitungskosten, Honorare und Gebühren für die Eintragung bei den zuständigen Behörden fällig. Um die Höhe der Kosten im Vorfeld besser einschätzen zu können, wenden Sie sich an eine Immobilienagentur.

Was muss ich vor der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags prüfen? Welche Pflichten gelten für den Käufer?

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Der Kaufvorvertrag ist das Dokument, mit dem der Verkauf der Immobilie besiegelt wird und in dem die von Käufer und Verkäufer vereinbarten Bedingungen festgeschrieben sind. Vergessen Sie vor der Unterzeichnung des Vorvertrags nicht diesen Merkspruch: „Kaufvorvertrag gleich Kauf“! In Luxemburg gibt es nämlich kein gesetzliches Rücktrittsrecht innerhalb einer bestimmten Frist und daher ist es wichtig, sich der Bedeutung der eigenen Unterschrift unter den Kaufvorvertrag bewusst zu sein!   

So ist der Kaufvorvertrag rechtsgültig

Ein Kaufvorvertrag erlangt erst dann Vertragswert, wenn er ein Mindestmaß an Informationen enthält. Es müssen Name und Adresse der Parteien, die genaue Bezeichnung der vertragsgegenständlichen Liegenschaft, der vereinbarte Kaufpreis sowie die Zahlungsmodalitäten enthalten sein.

Der Kaufvorvertrag wird zwar ohne Mitwirkung eines Notars aufgesetzt, muss aber dennoch bei den zuständigen Behörden eingetragen werden, um die Vertragsparteien zu schützen und den Vertrag mit einem offiziellen Datum zu versehen. Beachten Sie: Wenn der Vertrag keine Suspensivklausel enthält, wird die Gebühr für die Eintragung (in Höhe von 7 % des Kaufpreises) bereits zum Zeitpunkt der Eintragung des Vorvertrags fällig. Lesen Sie das Dokument in seiner Gänze, weil es wichtige Informationen zur weiteren Vorgehensweise, Ihren Rechten und Pflichten enthält.  

„Wenn der Vertrag keine Suspensivklausel enthält, wird die Gebühr für die Eintragung (in Höhe von 7 % des Kaufpreises) bereits zum Zeitpunkt der Eintragung des Vorvertrags fällig.“

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Überblick über die wichtigsten Klauseln eines Kaufvorvertrags

Meist beantragt der Käufer ein Immobiliendarlehen zur Finanzierung. In diesem weit verbreiteten Fall ergänzt man den Vertrag um eine Supensivklausel und damit um den Vorbehalt der Kreditzusage. Konkret bedeutet dies, dass Sie Ihre Pflichten nur dann erfüllen müssen, wenn Sie die Zusage eines Bankinstituts erhalten, dass dieses Ihnen ein Darlehen für den Immobilienkauf bereitstellt.

Wenn Sie nicht sicher sind, von einer Bank eine entsprechende Zusage zu erhalten, achten Sie genau darauf, dass die vorgenannte aufschiebende Bedingung enthalten ist. Sie gibt Ihnen das Recht, vom Kauf zurückzutreten, wenn Sie keine entsprechende Finanzierung erhalten, ohne dass Ihnen juristische Konsequenzen drohen oder Sie schadenersatzpflichtig werden.

„Wenn Sie nicht sicher sind, von einer Bank eine Kreditzusage zu erhalten, achten Sie genau darauf, dass eine entsprechende Suspensivklausel enthalten ist.“

Auch die Vertragsstrafe zählt zu den ganz wesentlichen Bestandteilen eines Kaufvorvertrags. Hierin wird festgelegt, in welcher Höhe die vertragsbrüchige Partei Schadenersatz zu leisten hat. Dabei handelt es sich in der Regel um einen Betrag in Höhe von 10 % des Kaufpreises.  

Welche Bedeutung hat die Unterzeichnung des Kaufvorvertrags genau?

Beim Kaufvorvertrag handelt es sich um einen richtigen Vertrag, in dem die Bedingungen für die Veräußerung einer Immobilie beschrieben werden. Käufer und Verkäufer müssen diesen Vertrag einhalten. Andernfalls laufen sie Gefahr, juristisch zur Verantwortung gezogen zu werden und einen (auf Grundlage des von der jeweils anderen Partei erlittenen Schaden errechneten) Schadenersatz leisten zu müssen.

Sobald Sie also Ihre Unterschrift unter einen solchen Vertrag setzen, verpflichten Sie sich zum Kauf der Immobilie zum genannten Preis. Sie können Ihre Entscheidung nicht mehr überdenken, ohne dass Konsequenzen drohen – es sei denn, Sie haben keine Kreditzusage erhalten und berufen sich in diesem Zusammenhang auf die entsprechende Suspensivklausel.

Der Verkäufer seinerseits hat mit der Unterzeichnung des Vorvertrags ebenfalls Pflichten übernommen: er darf nun mit keiner anderen Partei mehr einen Vertrag über diese Immobilie abschließen, auch wenn er mit ihr einen höheren Preis für sein Objekt erzielen könnte. Sollte Ihnen als potentieller Käufer dies passieren, können Sie das Gericht anrufen und Schadenersatz fordern. Als Grundlage für Ihre Ansprüche dient dann die Klausel zur vereinbarten Vertragsstrafe.  

Nach Abschluss des Vorvertrags folgt der nächste Schritt: mit der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor dem Notar wird der Kauf offiziell. Dieser letzte Schritt führt zum letztendlichen Kauf der Immobilie und verleiht dem Käufer nach Zahlung des Kaufpreises das Recht zur Nutzung derselben.

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