Comme dans toute location, l’augmentation du loyer d’un bail commercial fait l’objet d’un encadrement légal. En parallèle, les modalités de cette augmentation sont également précisées dans le contrat qui lie le bailleur / propriétaire à son locataire. En tant que bailleur, avez-vous le droit de revoir le loyer de votre local à la hausse ? Si oui, comment pouvez-vous procéder afin de respecter toutes les réglementations et d’éviter les litiges ? Focus sur les principales règles à connaître dans la sphère des baux commerciaux.
Comment fixer le prix d’un loyer commercial ?
Le bail commercial en bref
Régi au Luxembourg par la loi du 3 février 2018, le bail commercial peut être appliqué pour la location de toutes sortes de locaux professionnels, sauf :
- Les bureaux
- Les locations de courte durée (inférieures ou égales à 12 mois)
- Les activités libérales
Pour ces trois catégories, la location d’un espace de travail est soumise au Code civil. Plus généralement, on recourt au bail commercial pour des activités de commerce, mais aussi de services (salon de coiffure, par exemple).
La définition du loyer d’un bail commercial
Pour fixer le montant et éventuellement prévoir une augmentation du loyer d’un bail commercial, on s’appuie sur plusieurs critères comme le marché, l’état du bien, le quartier – autant de caractéristiques qui, ajoutées les unes aux autres, permettent de calculer la valeur locative d’un bien.
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Attention : depuis 2018, il est interdit de demander un pas-de-porte aux locataires d’un local commercial. Ce terme était utilisé pour faire référence à des droits d’entrée réclamés au locataire au moment de son arrivée sur les lieux. Qu’on parle de « pas-de-porte », de « droits d’entrée » ou encore d’une « indemnité additionnelle », sachez que la pratique est dans tous les cas illégale !
Augmentation du loyer d’un bail commercial : comment faire ?
Le montant du loyer de votre local commercial doit faire partie intégrante du bail. Vous y ajoutez également le tarif des charges, et ce qu’elles intègrent (eau, électricité, entretien des parties communes, gaz, etc.).
Ajoutez toujours sur le contrat de location les modalités et délais de paiement, ceci pour clarifier les choses dès le départ et éviter les litiges. Enfin, intégrez au contrat les règles en matière de révision du loyer. Le plus souvent, cette révision repose sur l’indice des prix à la consommation : vous utilisez le chiffre du mois précédant la signature du bail pour déterminer le loyer, et vous vous appuyez sur le dernier indice au moment de réviser le montant.
Loyer commercial trop élevé : quels risques ?
Certains professionnels, y compris quand il s’agit de grands magasins qu’on pense ancrés sur leur territoire, n’hésitent pas à quitter leur quartier historique lorsqu’ils considèrent que le loyer devient trop élevé. Vous devez avoir cette réalité en tête dès que vous effectuez une augmentation de loyer de bail commercial : cela peut mettre le locataire en difficulté et vous obliger à en chercher un nouveau rapidement.
En parallèle, gardons à l’esprit qu’un loyer élevé sera moins attractif sur le marché : vous risquez d’avoir plus de difficultés à trouver un preneur… Et de garder le locataire moins longtemps, notamment s’il parvient à trouver moins cher ailleurs.
Enfin, un loyer trop élevé peut aussi vous exposer plus souvent à des soucis de retard ou de défaut de paiement. Afin d’éviter ces situations délicates qui peuvent vous faire perdre de l’argent, l’idéal est de vous adapter au marché, et de rester raisonnable à chaque fois que vous envisagez une hausse du loyer. Pour vous accompagner dans vos choix, faites confiance à un spécialiste de l’immobilier professionnel au Luxembourg ou confiez-lui la gestion de votre patrimoine !
