Plus intéressant que les placements sur les produits d’épargne classique, l’investissement dans les appartements et maisons séduit de plus en plus de particuliers. Attirés par de belles promesses liées à des taux de rendement immobilier élevés, les investisseurs se tournent volontiers vers la pierre, considérée en plus comme une valeur sûre. Mais combien peut réellement vous rapporter un achat immobilier suivi d’une mise en location ? Focus sur ce fameux rendement locatif, critère incontournable pour juger de la fiabilité de votre projet d’acquisition.
Le rendement locatif, qu’est-ce que c’est ?
Les critères qui pèsent sur le rendement locatif
Afin de déterminer l’attractivité d’un investissement, on s’appuie volontiers sur le taux de rendement immobilier, un critère facile à comprendre et à comparer d’une stratégie à l’autre. Très concrètement, votre rendement locatif correspond au rapport entre les dépenses engagées pour l’achat et l’argent que vous touchez dans le cadre de sa mise en location.
Afin de bien comprendre votre rendement immobilier, il ne suffit pas de vous appuyer sur les loyers perçus et le montant de l’achat. Il faut aussi tenir compte d’autres éléments dans vos dépenses, comme :
- Les frais de notaire et d’acquisition ;
- Votre fiscalité ;
- Le montant d’éventuels travaux engagés ;
- Les charges.
À titre d’exemple, au Luxembourg, les frais d’actes notariés correspondent à environ 7 % du montant de l’acquisition (6 % de droits d’enregistrement et 1 % de droits de transcription).
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Les leviers pour augmenter votre taux de rendement immobilier : focus sur la fiscalité
Afin d’avoir le meilleur taux de rendement immobilier possible, il faut bien évidemment opérer les meilleurs choix stratégiques au moment de l’achat. Pour cela, n’hésitez pas à vous faire accompagner de professionnels de l’immobilier – surtout si vous ne connaissez pas suffisamment le marché.
Vos rendements pourront être améliorés si vous bénéficiez de certains dispositifs d’aide à l’investissement mis en place par le gouvernement :
- Amortissement fiscal jusqu’à 6 % ;
- Déduction des coûts et frais (intérêts et charges du prêt, frais de gestion locative, impôt foncier, entretien et réparations, primes d’assurance, etc.).
Enfin, des mesures existent aussi pour atténuer l’imposition sur la plus-value au moment de la revente (abattement décennal et plafond sur l’imposition de la plus-value au demi-taux global).
Le calcul du taux de rendement immobilier d’un bien
Premièrement, il est important de comprendre que le taux de rendement locatif n’est pas identique à la rentabilité locative.
- Le taux de rendement locatif est un pourcentage permettant de savoir ce que rapporte le bien au regard des revenus générés par la location ;
- La rentabilité locative, qui inclut le rendement, tient aussi compte de la revente et de la plus-value : elle s’intéresse à l’investissement sur toute sa durée.
Le calcul du taux de rendement immobilier brut
Lorsque vous calculez votre taux de rendement immobilier brut, vous ne tenez pas compte des charges locatives qui vous sont imputées, ni de vos impôts sur vos revenus fonciers. Vous divisez le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement, puis vous multipliez le résultat par 100.
Quand vous effectuez ce calcul, veillez à n’oublier aucune dépense dans le prix de revient. Celui-ci doit inclure les honoraires du notaire, les éventuels frais d’agence et de banque, entre autres dépenses.
Le calcul du taux de rendement immobilier net
Votre taux de rendement immobilier net tient compte de vos charges et dépenses liées à l’entretien du bien immobilier, des impôts fonciers et des éventuels frais d’agence (si vous faites appel à un professionnel pour la gestion locative). Le prix de revient, quant à lui, est également plus élevé, car il intègre le coût du crédit immobilier.
Votre rendement net est inférieur au rendement brut. Les deux taux se calculent sur la base de la même formule, avec des indicateurs différents.
