Mit dem Gesetz vom 16. Mai 1975 über Wohnmiteigentum in der geltenden Fassung muss die Leitung einer Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Hausverwaltergeleistet werden, der mithilfe eines Mandats, in welchem die allgemeinen Bestimmungen seiner Bevollmächtigung sowie seine genaue Rolle definiert sind, mit dieser Aufgabe betraut wird. Ganz unabhängig davon, ob es sich um eine ganz kleine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) handelt oder eine Gruppe von mehreren Wohngebäuden: es muss eine Ausschreibung geben und eine genaue Analyse der wichtigsten Kriterien erfolgen. Die Kosten spielen eine Rolle, das Knowhow und natürlich auch seine Kompetenzen in puncto zwischenmenschlicher Beziehungen.
Die 3 wichtigsten Kriterien bei der Wahl eines Hausverwalters
Kriterium 1: Die Gebühren
Seien Sie bei Pauschalangeboten stets auf der Hut, denn häufig decken Sie nicht alle Verwaltungskosten ab. Achten Sie genau auf die Höhe der Verwaltungskosten(Ausrichtung der Sitzung der Eigentümergemeinschaft, Buchführung usw.) sowie die Gebühren für außerordentliche Leistungen(Mahnverfahren, Einberufung einer außerordentlichen Generalversammlung usw.). Bedenken Sie: Der Hausverwalter einer WEG muss sowohl die Interessen der Eigentümer vertreten, die eine Wohnung vermietenund in erster Linie kosteneffiziente Lösungen suchen, als auch die der Eigentümer, die Bewohner des Hausessind und ein berechtigtes Interesse an Wohnqualität verfolgen.
„Ein guter Hausverwalter muss sowohl den Wünschen von Eigentümern gerecht werden, die ihre Wohnung vermieten, als auch von jenen, die ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen!“
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Kriterium 2: Leistungsumfang und Kompetenzen des Hausverwalters
Jede WEG ist anders. Entsprechend sind unterschiedliche Kompetenzen gefragt. Auch der Umfang der zu erbringenden Leistung variiert. Der beauftragte Hausverwalter sollte allen Anforderungen gerecht werden können, erforderlichenfalls mit entsprechendem Fachpersonal. Konkret heißt das: er sollte die Kosten senken können, indem er Fachleute beauftragt und jede Leistung im Vorfeld aushandelt. Das kann die Reinigung des Gebäudes betreffen oder auch Kleinreparaturen, die regelmäßig durchzuführen sind. Von ihm beauftragte Leistungserbringer müssen über den Stand der Technik und die geltenden Bestimmungen im Zusammenhang mit Wohnungseigentümergemeinschaften in Kenntnis gesetzt worden sein.
Kriterium 3: Soziale Kompetenzen
Ein guter Hausverwalter sollte eine vertrauensvolle Beziehung zu den unterschiedlichen Wohnungseigentümern aufbauen können. Ein guter Kontakt entsteht natürlich über die Jahre, aber es gibt dennoch einige Hinweise darauf, ob diese gute Beziehung gelingen kann oder nicht: Wie transparent ist er bei seinen Verwaltungstätigkeiten, kommuniziert er klar und nachvollziehbar mit seinen Kunden, klärt er sie über administrative, finanzielle und technische Aspekte des Gebäudes auf? Ein guter Hausverwalter sollte darüber hinaus erreichbar sein und schnell reagieren, wenn man ihn braucht.
„Nur auf der Grundlage einer vertrauensvollen Beziehung verläuft die Verwaltung des Gebäudes ideal!“
Die Beauftragung des Hausverwalters einer WEG
Mit Abschluss eines entsprechenden Vertrags entsteht eine direkte Beziehung zwischen Hausverwalter (dem Beauftragten) und der Wohnungseigentümergemeinschaft (Auftraggeber). Diese Beauftragung erfolgt höchstpersönlich, d.h. sie kann nicht einfach auf einen Dritten übertragen werden. Der Hausverwalter muss von der absoluten Mehrheit (50 % + 1) aller Eigentümer gewählt worden sein und nimmt – sofern die Parteien kein späteres Datum bestimmt haben – seine Tätigkeit gleich nach der Wahl auf. Ab diesem Zeitpunkt gilt die Beauftragung für eine Dauer von 3 Jahren. Eine stillschweigende Verlängerung des Vertrags ist nicht möglich. Zur erneuten Beauftragung ist eine erneute Wahl der Generalversammlung notwendig. Eine Beschränkung der Anzahl der Mandate gibt es nicht; die Eigentümergemeinschaft kann den Hausverwalter so oft neu beauftragen, wie sie es wünscht.
