Dans certains pays, la fiscalité du propriétaire n’est pas identique s’il loue un bien immobilier vide ou meublé : au Luxembourg, aucune différence ne rend une alternative plus attrayante que l’autre. Pourtant, même si ce choix n’impacte pas vos impôts, vous devez réfléchir à l’éventualité d’équiper — ou non — votre logement à louer : ces quelques conseils vous aideront à faire les bons choix !
Louer vide ou meublé : une fiscalité similaire
La déclaration des revenus locatifs (loyers perçus au cours de l’année fiscale) se déroule exactement de la même manière (et donne lieu à la même taxation) dans les logements « nus » et meublés. En revanche, tous les propriétaires peuvent déduire des amortissements de leur revenu global, pour diminuer le montant de la charge fiscale. Dans le cas d’un appartement meublé, l’investisseur peut introduire l’achat des meubles dans les amortissements, ce qui pourra réduire les impôts sur une durée très courte, et de façon peu significative. La réflexion autour de cette question ne doit pas s’orienter côté fiscalité : pour savoir s’il faut équiper votre bien, pensez à vos futurs occupants et à leurs besoins.
« La réflexion autour de cette question ne doit pas s’orienter côté fiscalité. »
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Connaître la demande locative avant de meubler (ou non) son logement
Une fois que vous êtes devenu propriétaire d’un logement locatif, posez-vous la question des personnes potentiellement intéressées pour l’occuper : s’agit-il d’étudiants ? De jeunes actifs ? De familles avec enfants ? De retraités ? D’une population plutôt aisée ou, à l’inverse, généralement modeste ?
Concrètement, dès lors que vous touchez un public jeune et étudiant (studio ou deux pièces proche des transports et des écoles), vous avez tout intérêt à meubler votre appartement, pour le rendre plus attractif. Cette cible n’a généralement ni le temps ni les moyens de s’équiper : elle appréciera de louer un studio dans lequel elle n’aura qu’à emmener ses effets personnels.
En revanche, dès lors que vous vous placez sur de plus grandes surfaces (3, 4 ou 5 pièces) ou que vous visez une population mieux installée dans la vie, les habitats vides demeurent privilégiés. Dans les faits, une famille déjà entièrement équipée se trouvera en difficulté si elle doit emménager dans un logement meublé, parce qu’elle n’aura certainement pas envie de se débarrasser de tout son mobilier.
« Une famille déjà entièrement équipée se trouvera en difficulté si elle doit emménager dans un logement meublé. »
Louer vide ou meublé : quel investissement offre les meilleurs rendements ?
Pour commencer, le loyer d’un logement meublé dépasse celui d’un habitat vide aux caractéristiques comparables (superficie, prestations, quartier, etc.). Même si vous devez dépenser plus d’argent initialement pour équiper les pièces, vous gagnez davantage sur le long terme.
Attention, toutefois, aux frais d’entretien, qui peuvent changer la donne. Les logements meublés génèrent beaucoup plus de « turnover » que les vides. Les locations s’enchaînent, et tous les occupants ne sont pas toujours aussi respectueux du matériel… En somme, vous risquez de voir vos frais d’entretien augmenter pour garder l’appartement en bon état, sans oublier qu’il faudra consacrer plus de temps et d’énergie à la recherche de nouvelles personnes pour signer un bail.
Au final, le choix entre une location vide ou meublée dépend essentiellement de la cible de votre logement, ainsi que de sa superficie (on meuble plus facilement un studio qu’un 5 pièces). Identifiez bien la demande locative sur votre type de bien pour prendre la meilleure décision.
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