Je nachdem, wer einen Vertrag beenden möchte und wie der Mietvertrag gestaltet ist, gelten spezifische Regeln für die Kündigung eines Mietvertrags. Bei einem unbefristeten Mietvertrag verfügt der Mieter in der Regel über eine zwei- oder dreimonatige Kündigungsfrist, je nachdem, was vertraglich vereinbart worden ist. Der Eigentümer hingegen muss einen triftigen Grund haben, um den Mietvertrag vorzeitig aufkündigen zu können. In diesem Fall müssen die geltenden Regeln bezüglich der Form des Antrags und der Fristen genauestens eingehalten werden.
In welchen Fällen kann der Vermieter vorzeitig kündigen?
Bei Verstößen seitens des Mieters darf der Vermieter diesem fristlos kündigen. In der Juristensprache heißt das dann „Auflösung“ des Vertrags und nicht „Kündigung“. Möglich wird die Vertragsauflösung nach vorherigem Gerichtsverfahren. Bestätigt der Friedensrichter, dass der Mieter fahrlässig gehandelt hat, darf der Vertrag aufgelöst werden. Nicht immer darf diese jedoch fristlos erfolgen. Der Richter kann nämlich selbst eine entsprechende Frist festlegen.
Selbst bei einem redlichen Mieter kann bisweilen die Auflösung des Vertrags aus wichtigen und nachvollziehbaren Gründen eine denkbare Option darstellen; immer dann nämlich, wenn wichtige Baumaßnahmen zu erfolgen haben, während derer die Sicherheit des Mieters nicht gewährleistet ist, wenn er die Immobilie weiterhin bewohnt.
Die Vertragsauflösung wegen Eigenbedarfs ist gesetzlich zulässig. Nichtsdestoweniger gilt hier eine Kündigungsfrist von 6 Monaten bei unbefristeten Mietverträgen. Eine Vertragskündigung wegen Eigenbedarfs spielt immer dann eine Rolle, wenn man eine Immobilie selbst bewohnen möchte oder einen Angehörigen dort unterbringen möchte.
„Die Vertragsauflösung wegen Eigenbedarfs ist gesetzlich zulässig. Nichtsdestoweniger gilt hier eine Kündigungsfrist von 6 Monaten bei unbefristeten Mietverträgen.“
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Vorgehensweise bei Vertragskündigung
Ungeachtet der Gründe für eine Vertragskündigung bleibt die Vorgehensweise immer dieselbe. Die geltenden Regeln sind genauestens einzuhalten. Es reicht nicht aus, den Mieter per Mail oder Telefon in Kenntnis zu setzen. Die Vertragskündigung hat immer schriftlich zu erfolgen. Sie muss per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. In diesem Schreiben müssen die Gründe Ihrer Entscheidung dargelegt werden. Gegebenenfalls müssen Sie darlegen, dass Sie nach dem Gebot von Treu und Glauben handeln.
Vergessen Sie auch nicht, Paragraf 3 Art. 12 des Gesetzes vom 21. September 2006 anzuführen, nach dem ein Mietvertrag nur aus persönlichen Gründen gekündigt werden kann. Wenn Sie persönliche Gründe anführen, ohne den entsprechenden Paragrafen anzuführen, kann Ihr Schreiben ungültig werden, weil sich dadurch das Verfahren unnötig in die Länge zieht.
Wurde der Bewohner von Ihrer Entscheidung in Kenntnis gesetzt, kann er sich zur Fristverlängerung an einen Friedensrichter wenden. In diesem Fall werden alle Parteien zur Anhörung geladen. Grundsätzlich gilt, dass niemals eine Verlängerung von mehr als einem Jahr ab Ablauf der ursprünglichen Frist gewährt werden kann. Sind die Fristen verstrichen, kann der Richter – sofern der Mieter die Vereinbarung nicht einhält und auch weiterhin die Immobilie bewohnt – eine Zwangsräumung veranlassen.
„Der Bewohner kann sich zur Fristverlängerung an einen Friedensrichter wenden.“
Achtung: Auch wenn die Vertragskündigung überstürzt erfolgt und selbst, wenn man sich gemeinsam auf eine Lösung geeinigt hat, sollten Sie die offizielle Wohnungsübergabe nicht vergessen. Denken Sie außerdem daran, dem Mieter innerhalb der vorgeschriebenen Fristen seine Kaution zu erstatten.
