Fin du bail : comment donner congé à son locataire ?

bail de location

Les règles liées à la résiliation de bail diffèrent selon le statut de la personne souhaitant mettre fin au contrat et la nature de l’accord. Dans un bail à durée indéterminée, le locataire a le droit de partir en respectant un préavis de 2 ou 3 mois, en fonction des dispositions contractuelles. Du côté du propriétaire, seul un motif grave rend possible un arrêt anticipé. Le cas échéant, il faudra se conformer à des exigences strictes concernant la forme de la requête et le préavis.

Dans quels cas le bailleur peut-il résilier le contrat ?

En cas de faute du locataire, le propriétaire peut mettre fin au bail sans délai de préavis : on parle alors de résolution — et non de résiliation. Cette démarche s’accompagne obligatoirement d’une procédure judiciaire : si le juge de paix considère qu’il y a eu une faute, il peut mettre fin au contrat. L’absence de préavis n’est pas toujours effective : le juge peut en faire appliquer un, dont il détermine lui-même la durée.

En parallèle, même en présence d’un locataire honnête, la résiliation pour motif grave et légitime apparaît comme une option possible. Par exemple, on utilise ce recours lorsqu’il faut effectuer des travaux importants, pendant lesquels personne ne peut vivre sur place en toute sécurité.

Enfin, la résiliation pour besoin personnel reste légale, bien qu’elle soit soumise à un prévis de 6 mois pour les baux à durée indéterminée. Il s’agit du motif à invoquer lorsque l’on souhaite occuper soi-même l’habitat ou y héberger un proche.

« La résiliation pour besoin personnel reste légale, bien qu’elle soit soumise à un prévis de 6 mois pour les baux à durée indéterminée. »

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La procédure à suivre pour résilier un bail

Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez mettre fin au bail locatif, la démarche à suivre reste la même, et implique un maximum de rigueur. Pour commencer, il ne suffit pas d’envoyer un mail ou de téléphoner au locataire : la prise de contact se fait par courrier écrit de résiliation. Il sera obligatoirement expédié par recommandé avec avis de réception. Dans cette lettre, vous devez clairement expliquer les raisons de votre décision. Si nécessaire, joignez les preuves de votre bonne foi.

Enfin, il ne faut pas oublier de citer le texte du paragraphe 3 de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006, précisant qu’un bail peut être résilié pour des raisons personnelles. Si vous invoquez ce motif sans stipuler la loi qui y correspond, votre lettre peut devenir nulle, ce qui retardera la procédure.

Quand il est informé de votre décision, l’occupant peut s’adresser au juge de paix pour obtenir un allongement du préavis. Toutes les parties seront alors convoquées à l’audience, sachant que la prolongation ne dépasse jamais de plus d’un an le délai d’expiration initial. Une fois les délais passés, si le locataire ne respecte pas la règle et continue de vivre dans le logement, le juge est en mesure de demander une exclusion forcée.

« L’occupant peut s’adresser au juge de paix pour obtenir un allongement du préavis. »

Attention : même si la résiliation du bail est réalisée de manière un peu précipitée et même si elle résulte d’un commun accord, n’oubliez jamais l’état des lieux de sortie. Enfin, pensez également à rembourser la caution à votre locataire dans les délais.

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Commentaires

  1. Hicl

    Bonjour,
    interessant article. je souhaitais savoir quand commence à courir le délai de préavis si celui ci est envoye par le proprietaire pour occupation personel?
    est ce que le delais de preavis commence le jour suivant l envoie de la lettre ou le jour de sa reception par le locataire?
    merci

    • Émilie Auteur

      En matière de délai, c’est toujours la date de notification qui est retenue – date du tampon de la Poste (en principe envoi en recommandé) faisant foi.

  2. CSD

    Bonjour,

    Dans le cadre d’une vente, est-ce que la bailleur, qui est vendeur, peut faire valoir la clause d’utilisation personnelle pour ensuite, dans un délais de moins d’un mois, signer l’acte de vente ?
    Ou, est-ce au nouvel acquéreur, d’attendre la signature de l’acte de vente pour émettre la demande de résiliation de bail pour besoin personnel ?

    Enfin, dans le cadre d’un bail avec un organisme de logement social, est-ce que le préavis pour besoin personnel est également de 6 mois ou plus ?

    Merci

    • Émilie Auteur

      Bonjour,

      C’est au nouveau propriétaire de faire la résiliation.
      Pour la deuxième question, les délais sont les mêmes.

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