Zwar ist bei der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags kein Notar anwesend, doch tritt mit diesem Termin eine bindende Verpflichtung beider Parteien ein. Zum Zeitpunkt der Vorvertragsunterzeichnung einigt man sich konkret auf den Kaufpreis für die Liegenschaft. Der Eigentümer darf vom vereinbarten Preis nicht mehr abweichen und muss dem Käufer und Mit-Unterzeichner des Vorvertrags die Immobilie zu eben jenem Preis abtreten. Zum Schutz der Unterzeichner und um einen reibungslosen Ablauf des Verfahrens im Anschluss an den Vorvertrag zu gewährleisten, wird gemeinhin empfohlen, einige zusätzliche Vertragsklauseln vorzusehen.
Welche Bedeutung hat der Kaufvorvertrag ?
Eine Pflicht zum Abschluss eines Vorvertrags besteht nicht. Nichtsdestoweniger ist es in der Regel so, dass Käufer und Verkäufer vor Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags einen solchen Kaufvorvertrag abschließen, denn auf diese Weise kommt bereits im Vorfeld ein offizielles Abkommen zwischen den Parteien zustande, mit dem die Bedingungen des Kaufs genau definiert werden.
Der Kaufvorvertrag gilt als Vertrag, mit dem sich Käufer und Verkäufer zum Abschluss einer Transaktion unter den zuvor vereinbarten Bedingungen und unter Einhaltung eines festgelegten Preises verpflichten. Häufig stößt man auf den Merksatz: „Kaufvorvertrag gleich Kauf“. Das bedeutet, dass er bindenden Charakter hat und man die Details dieses Vertrags vor der Unterzeichnung genau studieren sollte.
«Häufig stößt man auf den Merksatz: „Kaufvorvertrag gleich Kauf ». Das bedeutet, dass er bindenden Charakter hat und man die Details dieses Vertrags vor der Unterzeichnung genau studieren sollte.“
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Das sollte der Kaufvorvertrag enthalten
Wenn im Kaufvorvertrag nicht alle erforderlichen Aspekte enthalten sind, kann er rechtsunwirksam werden und keinerlei Vertragswirkung mehr entfalten. Zu den Pflichtinformationen in einem solchen Kaufvorvertrag zählen Name und Adresse der Parteien, die genaue Bezeichnung des Verkaufsgegenstands, der Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen.
Darüber hinaus werden in der Regel unterschiedliche Vertragsklauseln aufgenommen, die genaue Bedingungen festlegen, die es einzuhalten gilt, damit der Kauf der Immobilie Rechtswirksamkeit erlangt.
Ohne diese Suspensivklausel geht fast nichts: Kreditzusage
Die Suspensivklausel, nach der der Kauf nur erfolgt, wenn der Käufer eine Kreditzusage erhalten hat, schützt ihn vor finanziellen Unwägbarkeiten: wird ihm kein Darlehen gewährt, darf er vom Kauf zurücktreten. Zum eigenen Schutz kann der Verkäufer eine Frist vorsehen, um zu vermeiden, dass sich dieser Prozess der Suche nach einer passenden Finanzierung unnötig in die Länge zieht. Zwar ist der Verkäufer völlig frei bei der Festlegung dieser Frist, jedoch lässt sich beobachten, dass in der Regel eine vier- bis sechswöchige Frist verefinbart wird.
„Die Suspensivklausel, nach der der Kauf nur erfolgt, wenn der Käufer eine Kreditzusage erhalten hat, schützt ihn vor finanziellen Unwägbarkeiten: wird ihm kein Darlehen gewährt, darf er vom Kauf zurücktreten.“
Aber Achtung: enthält der Kaufvorvertrag keine solche aufschiebende Bedingung, wonach der Vertrag nur gilt, wenn eine Kreditzusage erteilt wird, ist der Kaufvertrag bindend und kann nur noch mittels gemeinsamer Vereinbarung zwischen beiden Parteien aufgelöst werden.
Die Vertragsstrafe: Entschädigung im Falle des Rücktritts
Um sich davor zu schützen, dass der Käufer in letzter Sekunde noch seine Meinung ändert, enthält der Vorvertrag logischerweise eine Klausel zu einer Vertragsstrafe, die fällig wird, wenn der Käufer vom Kauf zurücktritt, obwohl er eine Darlehenszusage erhalten hat. Meist beträgt diese vom potentiellen Käufer zu zahlende Entschädigung 10 % des vereinbarten Kaufpreises zzgl. der fällig werdenden Maklergebühren.
Zu guter Letzt sollten im Kaufvorvertrag sämtliche Bedingungen aufgeführt werden, die Auswirkungen auf die Kaufentscheidung haben könnten – so beispielsweise, ob Dienstbarkeiten bestehen, wann die tatsächliche Überlassung der Liegenschaft erfolgt, wer das Notarhonorar, die Kosten für die Eintragung und Umschreibung der Immobilie trägt und zu welchem Datum die Schlüsselübergabe erfolgt. Theoretisch wird auch der für den Kauf zuständige Notar namentlich bestimmt sowie das vorgesehene Datum für die Unterzeichnung des von ihm vorbereiteten endgültigen Kaufvertrags.
Juristische Konsequenzen bei Nichterfüllung
Der Kaufvorvertrag ist rechtswirksam, weil es sich um eine öffentliche Urkunde handelt. Kommt es daher zur Nichterfüllung der Vertragspflichten durch eine der beteiligten Parteien, verfügt die jeweils andere Partei über das Recht, das Gericht anzurufen und Schadenersatzforderungen geltend zu machen.
Möchte der Verkäufer seine Immobilie nicht mehr veräußern oder hat der Käufer beschlossen, den Kauf nicht mehr tätigen zu wollen, kann die vertragsbrüchige Partei zur Zahlung der im Vorvertrag festgelegten Vertragsstrafe gezwungen werden. Andernfalls wird eine unter Berücksichtigung des entstandenen Schadens bestimmte Entschädigung fällig.
Zur Erinnerung: in Luxemburg gibt es kein gesetzliches Rücktrittsrecht innerhalb einer bestimmten Frist nach Unterzeichnung eines Kaufvertrags. Die Unterzeichnung gilt grundsätzlich als verbindliche Annahme der enthaltenen Vertragsklauseln.
