Technische Bewertung Ihrer Immobilie: daran sollten Sie vor dem Verkauf denken!

diagnostic technique

Möchte man in Luxemburg eine Immobilie verkaufen, sind im Vorfeld einige technische Gutachten erforderlich. Es gibt Untersuchungen, die empfohlen werden, andere, die verpflichtend durchgeführt werden sollen. Mit ihr sollen die Qualität der Bausubstanz (Asbest, Blei, Feuchtigkeit) beziehungsweise die energetischen Eigenschaften des Objekts (Energiepass und BlowerDoor-Test) nachgewiesen werden.

Kontrolle der Bausubstanz

Asbest-Diagnose

Asbest ist eine stark gesundheitsgefährdende Mineralfaser. Vor dem Verbot im Jahr 2001 kam sie wegen ihrer technischen Vorzüge in zahlreichen Gebäuden zum Einsatz. Für die zukünftigen Käufer einer Immobilie bietet daher die Asbest-Diagnose ein Plus an Sicherheit. Seit 2007 ist im Großherzogtum sogar eine regelmäßige Kontrolle erforderlich, die vor und nach Baumaßnahmen durchzuführen sind, um Risiken im Zusammenhang mit Asbest-Vorkommen vorbeugen zu können.  

Blei-Diagnose

Die Blei-Testung ist nicht verpflichtend, da es sich aber ebenfalls um einen hochgiftigen Stoff handelt, kann ein entsprechendes Gutachten die potenziellen Käufer beruhigen. In den Farben im Innenbereich kam früher Blei zum Einsatz. Verboten ist der Einsatz von Blei in dieser Form in Luxemburg bereits seit 1949. Die Kontrolle ist von entsprechend ausgebildetem Fachpersonal durchzuführen.

Feuchtigkeitsprüfung

Eine Analyse der Feuchtigkeit in Wohngebäuden stellt keine Verpflichtung dar, kann aber für den Verkäufer einen klaren Vorteil bedeuten, wenn er schwarz auf weiß nachweisen kann, dass die Gebäudesubstanz einwandfrei ist. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund der Schäden, die durch Salpeter (Putz, Gips, Verkleidung, Wände, Decken) und das Auftreten des Hausschwamms (Trennwände, Dachgebälk, Sockelleisten, Backsteine, Zement) verursacht werden können. Ganz zu schweigen von allen Krankheiten, die durch ein feuchtes Raumklima entstehen können: Nasenschleimhautentzündung, Asthma, Bronchitis usw.

„Am besten ist es, diese Tests vor dem Verkauf durchführen zu lassen. Andernfalls sollte dies vor Unterzeichnung des Kaufvorvertrags erfolgt sein. Bei Nicht-Erfüllung droht eine Buße in Höhe von 250 + 2 €/m²“  


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Energiebilanz

Der Energiepass

Gemäß der großherzoglichen Verordnung vom 30. November 2007 ist für den Verkauf einer Immobilie die Vorlage eines Wohnbau-Energiepasses (LuxEeB-H) erforderlich. Damit lässt sich die Energiebilanz eines Bestandsgebäudes erstellen. Er gibt Auskunft über die Energieeffizienzklasse, die Wärmedämmungsklasse und die CO2-Emissionen des Objekts. Seit dem 1. Januar 2017 müssen Neubauten sehr strengen Vorgaben genügen, die fast dem Passivhaus-Standard entsprechen (NZEB; Nearly Zero Energy Building). Das entspricht der Energieklasse AAA.   

Differenzdruck-Messung (BlowerDoor Test)

In Bestandsgebäuden ist der Test zur Bestimmung der Gebäudedichtigkeit (BlowerDoor Test) nicht vorgeschrieben, es sei denn, der Eigentümer möchte einen Zuschuss zum Einbau einer mechanischen Belüftungsanlage erhalten. Mit dem Test ist eine Leckage-Ortung möglich und können Rückschlüsse auf die akustische Dämmung des Gebäudes gezogen werden. In Neubauten ist diese Kontrolle Pflicht und die hierbei erzielten Werte fließen in die Einstufung des Gebäudes ein. Hier unterscheidet man dann zwischen sparsamen Gebäuden ohne kontrollierte Wohnraumlüftung, Niedrigenergiehäusern der Klasse BBB sowie AAA-Passivhäusern.

Alle vorgenannten technischen Prüfungen müssen vom Eigentümer der Immobilie in Auftrag gegeben und von entsprechend ausgebildeten Fachleuten durchgeführt werden. Die Kosten hängen von der geographischen Lage, der Fläche und den vom Eigentümer gewünschten Maßnahmen ab. So kann er sich beispielsweise nur für die Durchführung der obligatorischen Tests (Energiepass und Asbest) oder aber auch die dringend empfohlenen (Blei, Feuchtigkeit, BlowerDoor) entscheiden.


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