Immobilienpreise steigen weiter


+11,4 % in nur einem Jahr: die jüngsten Zahlen der Statec zeigen einen kontinuierlichen Preisanstieg für Wohnraum im Großherzogtum.  

Die letzte Veröffentlichung des luxemburgischen Statistikamts Statec, bei der die Daten der Grundbucheintragungen (d.h. die Zahlen, die von den Steuerbehörden bei der Transaktion gemeldet werden) als Grundlage dienen, zeichnen ein klares Bild: im zweiten Quartal 2019 sind die Preise insgesamt um 11,4 % innerhalb von einem Jahr angestiegen. 

Der Anstieg verteilt sich “relativ einheitlich auf die unterschiedlichen Segmente, also bestehende Wohnungen, Bauträgerprojekte (Kauf nach Maßgabe der Fertigstellung) und alte Häuser”, erklärt man uns in der zuständigen Behörde mit dem Hinweis, dass sich dieser Trend “in den letzten drei Quartalen noch beschleunigt hat.”

Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter der Bestandswohnungen liegt bei 5742 € und der für Neubauwohnungen bei 6646 €. Bei einem Einfamilienhaus muss man von einem Durchschnittspreis von 742.335 € ausgehen.

Diesen Aufwärtstrend im Immobiliensektor beobachtet man übrigens auch in den anderen europäischen Ländern, wobei das Großherzogtum in Sachen Preisanstieg an zweiter Stelle hinter Ungarn rangiert. 

Je größer, desto niedriger der Preis pro Quadratmeter

Die Gründe für dieses Phänomen sind bekannt. In Europa ist Luxemburg eine kleine Insel des Wohlstands inmitten zahlreicher Länder, denen es alles andere als besonders gut geht. Im Großherzogtum kann das Angebot die anhaltend immense durch niedrige Zinssätze getriebene Nachfrage nicht decken.

Nichtsdestoweniger zeigt uns die Statistik, dass ein etwas differenzierterer Blick durchaus angebracht ist.

Bei gleicher Fläche verkauft man ein neu gebautes Appartement für nur etwa 15 – 20 % mehr als einen Altbau. Je mehr Fläche, desto niedriger ist der Quadratmeterpreis, der erzielt werden kann. Für bestehende Wohnungen liegt man bei 6871 € für eine Wohnung bis zu 50 m², während für eine Wohnung zwischen 90 und 109 m² nur noch 5465 € erzielt werden können.

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Große Unterschiede je nach Lage

Die geographische Lage erweist sich als der wichtigste Faktor bei der Preisfindung. Je weiter die Immobilie von der Hauptstadt entfernt liegt, desto niedriger die Preise.

Hier einige Beispiele: Ältere Wohnungen liegen im Durchschnitt bei 7893 € im Kanton Luxemburg und bei 5241 € in Capellen und Mersch. 4991 € zahlen Sie im Osten, 4987 € im Kanton Esch an der Alzette und 4277 € im Norden des Landes.

Dasselbe Bild zeigt sich bei Häusern: 1 157 621 € beträgt der durchschnittliche Preis in Hauptstadt und Umgebung, 791 127 € in Capellen und Mersch, 710 847 € im Osten, 606 732 € in Esch an der Alzette und 541 756 € im Norden.

Den hohen Preisen zum Trotz: immer mehr Immobilien wechseln den Besitzer

Die Studie von Statec beleuchtet außerdem die Entwicklung der Anzahl von Transaktionen über einen Zeitraum von 10 Jahren. 5093 Wohnungsverkäufe wurden 2007 verzeichnet, 2018 sind es bereits 7543 (davon im Durchschnitt 38 % Wohnungen, die noch vor Fertigstellung vom Bauträger gekauft werden).

Der Immobilienmarkt ist ausgesprochen dynamisch. Bei der Statec beobachtet man vor diesem Hintergrund, dass das mit dem Gesetz aus dem Jahr 2016 geschaffene günstige steuerliche Umfeld erste sichtbare Ergebnisse liefert. Das Angebot an Grundstücken und Wohnraum konnte 2017 und 2018 spürbar belebt werden.

Gleichwohl hinkt das Angebot an Neubauprojekten hinterher. “Echte Neubauangebote benötigen ausreichend Neubauprogramme. Angesichts des Vorschriften-Dschungels bei den Genehmigungsverfahren und einer doch weit verbreiteten Nimby-Mentalität hat der Immobiliensektor seine liebe Mühe, der Nachfrage nach Neubauten gerecht zu werden. Nicht selten dauert es 10 bis 15 Jahre bis die Wohnungen tatsächlich gebaut werden können”, beklagt der Präsident der Immobilienkammer Jean-Paul Scheuren.

Angesichts steigender Bevölkerungszahlen und aktueller Entwicklungen innerhalb unserer gesellschaftlichen Strukturen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum jedoch ungebrochen hoch.

Hinzu kommt, dass die Niedrigzinspolitik bzw. die Extrem-Niedrigzinspolitik der EZB die Nachfrage nach Immobilien noch weiter fördert, weil alternative Investitionsmöglichkeiten entfallen.

Auch die Mieten steigen. Ist das die Folge der Mehrwertsteuererhöhung von 3 auf 17%?

Eine letzte Bemerkung zu den Mieten: Statec stellt einen spektakulären Unterschied zwischen den “inserierten Mieten in den Immobilienanzeigen und den tatsächlich im Rahmen von bestehenden Mietverträgen gezahlten Mieten” fest. Beworben werden Immobilien (Miete, die der neue Mieter zu bezahlen hat) mit Mieten, die 61 % über den aktuellen liegen (1611 € zu 998 €). Bei den Häusern liegt der Unterschied bei sage und schreibe 92 % (2805 € in den Immobilienanzeigen, 1462 € für laufende Verträge).

“Auch hier muss man sich die Frage stellen, ob dieser deutliche Anstieg nicht das Ergebnis einer fehlgeleiteten Politik ist. Der Anstieg der Umsatzsteuer von 3 % (stark ermäßigter Mehrwertsteuersatz) auf 17 % am 1. Januar 2015 für Mietwohnungen fördert diesen Effekt etwas zeitversetzt. Dabei hatten Immobilienfachleute die Regierung vor entsprechenden Konsequenzen gewarnt. Sie blieben leider ungehört”, erklärt uns Jean-Paul Scheuren.

Und noch etwas lässt aufhorchen: “Die Vergleichsanalyse zwischen neuen und laufenden Mietverträgen erweist sich als hochinteressant. Sind private Vermieter vielleicht gar nicht so “gierig” wie es uns die Politiker glauben lassen wollen? Wäre es nicht wirksamer, die Mieten zu deckeln, auch wenn einige politische Parteien uns vom Gegenteil überzeugen möchten?”

Wann bekommen wir endlich einen realistischen Überblick über den Immobilienmarkt?

“Zwar sorgen die hohen Preise am Immobilienmarkt für reichlich Diskussionsstoff in den Cafés und Bars, nichtsdestoweniger wäre es besser, einmal einen echten Überblick über den Immobilienmarkt zu erhalten, der eine realistische und objektive Grundlage liefert”, fasst der Präsident der Immobilienkammer den aktuellen Bedarf zusammen.


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