Wurde zuvor ein Kaufvorvertrag aufgesetzt, ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags nur noch der nächste logische Schritt, mit dem die Veräußerung der Immobilie ihre offizielle Bestätigung erfährt. Beide Parteien, die sich bereits bei der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags zur Einhaltung der Vertragsbestimmungen verpflichtet haben, bestätigen ihr Abkommen nun noch vor dem Notar. Er prüft die Übereinstimmung der vereinbarten Details zum Kauf mit den gesetzlichen Vorgaben. Richten wir unser Augenmerk nun einmal genauer auf diesen für den Verkäufer entscheidenden Termin!
Welche Rolle spielt die notarielle Urkunde?
Der Kaufvorvertrag kann ohne das Zutun eines Notars aufgesetzt werden und bleibt ein optionaler Schritt beim Immobilienkauf, während der notarielle Kaufvertrag zum erfolgreichen Abschluss eines Immobilienkaufs verpflichtend ist.
Auch wenn der Kaufvorvertrag den für die Eintragung des Immobilienübergangs zuständigen Behörden bereits zugestellt worden ist, wird der Kauf erst dann offiziell, wenn der Eigentumsübergang eingetragen und umgeschrieben wurde. Diese zwei Schritte können nur von einem Notar veranlasst werden. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags verfügt jede Partei über mindestens eine Ausfertigung der Urkunde. Diese muss aufbewahrt werden, weil sie als Nachweis über den Eigentumsübergang von einer Person zu einer anderen gilt. Sie kann im Falle von Rechtsstreitigkeiten den Betroffenen schützen, weil der Vertrag den offiziellen Charakter einer öffentlichen Urkunde hat.
„Der Vertrag kann im Falle von Rechtsstreitigkeiten den Betroffenen schützen, weil er den offiziellen Charakter einer öffentlichen Urkunde hat.“
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Wann erfolgt der Eigentumsübergang? Bei Abschluss des Kaufvorvertrags oder mit der öffentlichen Urkunde?
Theoretisch wird der Käufer mit Unterzeichnung des Kaufvorvertrags zum Eigentümer der Liegenschaft, obgleich er den Kaufpreis noch nicht bezahlt und den Termin beim Notar noch nicht wahrgenommen hat.
Nichtsdestoweniger wird der Käufer nicht automatisch mit Unterzeichnung des Vorvertrags Eigentümer – insbesondere dann nicht, wenn in diesem Suspensivklauseln enthalten sind. Beinhaltet der Vorvertrag beispielsweise eine Klausel zur Finanzierung des Kaufs, erlangt der potentielle Käufer den Status des Eigentümers erst mit Erhalt der Kreditzusage. Der Eigentumsübergang erfolgt dann rückwirkend zum Datum des Kaufvorvertrags.
Es wird dringend empfohlen, eine Klausel im Vorvertrag vorzusehen, mit der festgelegt wird, dass Eigentumsübergang und Nutznießung erst nach Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags sowie der Zahlung des Kaufpreises erfolgen.
Ablauf der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags
Vor der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde beim Notar steht immer das vollständige Verlesen derselben durch den Notar. Es wird allen Parteien empfohlen, aufmerksam zuzuhören, um sicherzugehen, dass die Vertragsbestimmungen auch denen des Vorvertrags entsprechen. Zu diesem Zeitpunkt ist es immer noch möglich, auf korrekturbedürftig erscheinende Details hinzuweisen oder dem Notar Fragen zu stellen.
Es wird gemeinhin empfohlen, sich den Vertragsentwurf im Vorfeld des Notartermins zusenden zu lassen, damit beide Parteien den Inhalt in Ruhe kontrollieren können.
Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung muss der Käufer im Prinzip den im Vorvertrag genannten Preis begleichen oder die Restsumme bis zur Begleichung des gesamten Kaufpreises bezahlen, sofern er bereits eine Anzahlung geleistet hat.
„ Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung muss der Käufer den im Vorvertrag genannten Kaufpreis begleichen. “
In der Mehrheit der Fälle werden die Schlüssel der Immobilie dem neuen Eigentümer zu diesem Zeitpunkt übergeben. Er kann nun seine Rechte nutzen, während der Verkäufer das Geld erhält und die Immobilie nicht mehr ohne Erlaubnis betreten darf. In den Monaten nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde erhält der Käufer außerdem einen Nachweis über den Eigentumsübergang, den es zu verwahren gilt.
