Jeder Immobilienkauf erfordert eine sorgfältige Vorbereitung. Auch wenn sich die Kreditzinsen 2026 scheinbar stabilisiert haben, bleiben Banken äußerst anspruchsvoll. Um Ihre Chancen auf eine Finanzierungszusage zu maximieren, müssen Sie ein einwandfreies Dossier vorlegen — eines, das sowohl Ihre Zahlungsfähigkeit als auch die Seriosität Ihres Projekts unterstreicht.
Beherrschen Sie die regulatorischen Kennzahlen der CSSF
In Luxemburg legt die Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) strenge Regeln zur Regulierung des Immobilienmarktes und der privaten Verschuldung fest. Eine zentrale Kennzahl ist der Loan-To-Value (LTV), also das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert:
- Für Ersterwerber ist in der Regel eine Finanzierung von bis zu 100 % des Kaufpreises (ohne Notarkosten) möglich.
- Für Käufer, die keine Ersterwerber sind, liegt die Grenze meist bei 90 %.
- Bei Vermietungsinvestitionen sinkt der LTV in der Regel auf 80 %.
Parallel dazu sollte Ihre Schuldenquote (DSTI) theoretisch 33 % bis 40 % Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten. 2026 legen Banken jedoch verstärkt Wert auf das sogenannte verfügbare Einkommen („Rest zum Leben“). Angesichts der Lebenshaltungskosten können Haushalte mit hohem Einkommen Ausnahmen bis 45 % oder sogar 50 % erhalten, sofern das verbleibende Einkommen die laufenden Ausgaben problemlos deckt.
Stellen Sie ein vollständiges und überzeugendes Dossier zusammen
Ein unvollständiges Dossier weckt Zweifel. Um zu überzeugen, sollten Sie alle Unterlagen bereits beim ersten Termin vorlegen:
- Identität: Kopie Ihres gültigen Personalausweises oder Reisepasses.
- Stabilität: Arbeitsvertrag und die letzten drei Gehaltsabrechnungen. Selbstständige legen die letzten drei Jahresabschlüsse und Steuerbescheide vor.
- Steuern: Ihre letzte Steuererklärung.
- Bankkonten: Die letzten drei Kontoauszüge aller Konten (Giro- und Sparkonten).
- Laufende Kredite: Tilgungspläne bestehender Darlehen (z. B. Konsum- oder Autokredite). Wenn möglich, tilgen Sie kleinere Kredite vor Antragstellung.
- Unterzeichneter Vorvertrag sowie der Energiepass der Immobilie.
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Erhöhen Sie Ihr Eigenkapital und nutzen Sie den Bëllegen Akt
Eigenkapital bleibt der entscheidende Faktor. Idealerweise sollten Sie zumindest die Notar- und Eintragungskosten übernehmen können, die etwa 7 % des Kaufpreises betragen.
Nutzen Sie hierfür den Bëllegen Akt. Diese Steuergutschrift auf notarielle Urkunden kann bis zu 40.000 € pro Person(bzw. 80.000 € für ein Paar) beim Kauf einer Hauptwohnung betragen. Dadurch reduzieren sich die sofort beim Notar benötigten Eigenmittel erheblich.
Zeigen Sie Ihrer Bank außerdem, dass Sie nach dem Kauf über eine finanzielle Reserve verfügen. Dies signalisiert, dass Sie auch unvorhergesehene Ausgaben bewältigen können.
Die Begleitung durch Immobilienprofis erhöht zusätzlich die Erfolgschancen Ihres Projekts.
Berücksichtigen Sie frühzeitig die energetische Qualität der Immobilie
2026 ist die Energieeffizienz kein optionales Kriterium mehr, sondern ein Finanzierungsfaktor. Banken gewähren bevorzugte „grüne“ Zinssätze für Immobilien mit den Energieklassen A, B oder C.
Beim Kauf eines Gebäudes mit der Einstufung F, G oder H ist mit einer strengeren Prüfung zu rechnen. Um die Bank zu überzeugen, sollten Sie:
- Die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen in den Finanzierungsplan integrieren.
- Kostenvoranschläge zertifizierter Fachbetriebe vorlegen.
- Nachweisen, dass die zukünftige Energieklasse den Immobilienwert steigert und damit die Hypothek absichert.
Treten Sie als Partner auf – nicht als Bittsteller
Ändern Sie Ihre Haltung gegenüber der Bank: Sie bitten nicht um einen Gefallen, sondern bieten eine sichere und rentable Zusammenarbeit an.
- Pflegen Sie Ihr finanzielles Profil: Vermeiden Sie größere Anschaffungen (Auto, Möbel) in den sechs Monaten vor Antragstellung.
- Nutzen Sie Ihre berufliche Situation: Arbeiten Sie in einem zukunftsstarken Sektor in Luxemburg (z. B. Finanzwesen, IT oder Gesundheitswesen), heben Sie Ihre Beschäftigungsfähigkeit und Einkommensperspektiven hervor.
Mit einer klaren Struktur und einem vollständigen Dossier reduzieren Sie Unsicherheiten für den Kreditanalysten. Eine Bank, die Ihre Situation vollständig versteht, entscheidet schneller — und zu besseren Konditionen.
