Meilleure rentabilité locative, revenus plus sûrs grâce à la présence de plusieurs locataires : louer votre appartement en colocation peut sembler être une excellente idée. Mais attention : la colocation a ses propres règles ainsi que ses limites… Et une mauvaise préparation peut vite vous pénaliser sur différents plans.
Afin de mettre toutes les chances de votre côté, découvrez les principales erreurs à éviter si vous louez votre logement à des colocataires.
1. Négliger le cadre légal d’une colocation
Il existe sur le territoire luxembourgeois un cadre légal s’appliquant à toutes les colocations. Avant de louer votre appartement ou maison, vous devez réaliser à la fois :
- Un contrat de bail unique, signé par vous-même ainsi que tous les colocataires.
- Un pacte de colocation, signé par tous les colocataires, pour expliquer concrètement le déroulement de la vie en communauté et encadrer la colocation sur le plan purement pratique (répartition du loyer et des charges, inventaire mobilier, modalités d’arrivée et de départ, gestion éventuelle des conflits, etc.).
- Une responsabilité solidaire. Tous les colocataires doivent être solidaires du respect des règles du bail, notamment concernant le paiement du loyer. Concrètement, cela signifie qu’en cas de défaut de paiement de l’un des habitants, vous pouvez exiger le paiement du loyer total auprès de n’importe quel colocataire.
2. Ne pas clarifier la solidarité entre les colocataires
La responsabilité solidaire ne s’applique qu’aux baux uniques. Dans ce cas, tous vos colocataires sont solidairement responsables (d’où l’importance de formaliser la notion de responsabilité solidaire dès le départ). Mais si vous réalisez des baux multiples (individuels), cela signifie que chaque locataire est responsable uniquement de sa part et qu’aucun principe de solidarité ne s’applique.
Réfléchissez bien en amont à la structure la plus intéressante pour garantir votre sécurité financière dans le cadre de cette colocation. N’hésitez pas à demander conseil à des professionnels pour vous guider (en fonction de la typologie de bien, ou du profil de locataire que vous pensez accueillir).
3. Omettre le principe de résiliation anticipée
Dans le cadre d’une colocation, les locataires bénéficient d’une certaine flexibilité :
- Un colocataire peut quitter le logement avant la fin du bail, avec un préavis de 3 mois, en envoyant une lettre recommandée au bailleur et aux colocataires. Il doit trouver un remplaçant ou prouver qu’il a mené des recherches actives. Une fois le nouveau locataire en place, tous les colocataires signent un avenant au contrat.
- Si la majorité des colocataires part dans un intervalle de trois mois, vous pouvez mettre fin à l’ensemble du bail, avec un préavis de trois mois.
- En cas de départ anticipé, vous devez effectuer un état des lieux intermédiaire pour répartir les responsabilités et les éventuels frais.
L’anticipation de ces éléments reste essentielle, aussi bien pour gagner du temps que pour éviter les litiges.
4. Passer à côté des plafonds de loyers et du principe de la révision
Au Luxembourg, le loyer annuel total (sur une colocation ou n’importe quelle autre forme de location) ne peut pas dépasser 5 % du capital investi dans le logement. Vous devez y penser au moment de fixer le montant du loyer par colocataire.
« Lorsque vous révisez le loyer, des règles s’appliquent aussi. »
En parallèle, lorsque vous révisez le loyer, des règles s’appliquent aussi. Cette hausse ne peut pas excéder 10 % tous les deux ans. En revanche, vous pouvez ajouter un supplément pour mobilier si vous louez un appartement ou une maison meublé(e). Ce supplément est plafonné à 1,5 % de la valeur totale des meubles.
D’autres règles importantes méritent d’être connues au moment de mettre votre appartement ou maison en colocation : assurez-vous de respecter tous les critères de salubrité, d’hygiène et de sécurité. Enfin, n’hésitez pas à exiger de vos colocataires une assurance habitation – car un sinistre peut aussi causer des litiges quand plusieurs locataires y font face.
