Bien qu’aucun notaire ne soit présent au moment de la signature du compromis de vente, ce rendez-vous matérialise bel et bien un vrai engagement pour les deux parties. Concrètement, à cet instant, chacun se met d’accord sur un prix de vente. Le propriétaire doit respecter ce tarif et céder le bien au preneur qui signe le document. L’ajout de certaines clauses reste vivement conseillé, pour protéger les signataires et assurer un bon déroulement de la suite du processus.
Quelle est la valeur d’un compromis de vente ?
Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, l’étape de la signature du compromis de vente précède généralement le rendez-vous chez le notaire, parce qu’elle permet d’établir un accord officiel entre les deux parties et de définir précisément les conditions de la vente.
Ce document possède un statut de contrat, qui engage l’acquéreur et le vendeur à effectuer la transaction dans les conditions mentionnées, en respectant un prix fixé. On utilise souvent l’expression « compromis de vente vaut vente » : puisqu’il s’agit d’un engagement, il faut bien lire toutes les implications avant d’y apposer sa signature.
« On utilise souvent l’expression “compromis de vente vaut vente” : puisqu’il s’agit d’un engagement, il faut bien lire toutes les implications avant d’y apposer sa signature. »
Ce que doit contenir un compromis de vente
Si le compromis de vente ne mentionne pas tous les éléments qu’il doit renseigner, il peut devenir juridiquement nul, et n’avoir aucune valeur contractuelle. Parmi les informations obligatoires, on identifie les noms et adresses de chaque partie, la désignation précise de l’objet de la vente, le prix de vente ainsi que les conditions de paiement.
La clause suspensive presque incontournable : l’obtention d’un prêt
De plus, on ajoute généralement différentes clauses qui imposent des conditions précises pour que la vente soit effective.
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La condition suspensive d’octroi d’un crédit hypothécaire prémunit l’acquéreur d’une situation financière délicate : s’il ne parvient pas à obtenir de prêt, il n’est plus obligé d’acheter. Pour se protéger, le vendeur peut ajouter un délai, afin d’éviter de voir le processus s’éterniser. Si le choix de la durée reste totalement libre, on observe généralement dans les faits un délai de 4, voire 6 semaines.
« La condition suspensive d’octroi d’un crédit hypothécaire prémunit l’acquéreur d’une situation financière délicate : s’il ne parvient pas à obtenir de prêt, il n’est plus obligé d’acheter. »
Attention : en absence d’une clause suspensive (obtention d’un prêt) le contrat de vente est ferme et ne peut pas être annulé sauf commun accord des parties.
La clause pénale : une indemnité en cas d’abandon de la vente
Pour se protéger des changements d’avis au dernier moment, le vendeur ajoute logiquement une clause pénale, qui oblige l’acquéreur à verser une indemnisation s’il renonce à acheter, alors même qu’il a obtenu le prêt. Très souvent, le montant de cette pénalité équivaut à 10 % du prix de la vente auquel s’ajoute la commission d’agence due.
Pour finir, le compromis devrait mentionner toutes conditions ayant un impact sur la décision d’acquérir comme l’existence éventuelle de servitudes, l’entrée en jouissance, la désignation de celui qui paie les frais de notaire et les taxes d’enregistrements et de transcription (généralement l’acquéreur), tout en stipulant la date de remise des clés. Théoriquement, on précise également le nom du notaire qui supervisera la vente, avec la date prévue pour la signature de l’acte en étude.
Les poursuites judiciaires possibles en cas de non-respect
En tant qu’authentique contrat, le compromis de vente revendique une valeur juridique. Ainsi, si l’une des parties ne respecte pas ses engagements, l’autre partie peut saisir la justice et demander des réparations.
Si le vendeur ne veut plus céder son bien ou si l’acquéreur abandonne l’achat, le fautif peut être contraint de verser le montant de la clause pénale quand elle a été précisée dans le compromis. Sinon, une indemnisation déterminée selon la nature du préjudice sera réclamée.
Pour rappel : au Luxembourg il n’y a pas de délai de désistement après la signature. La signature vaut acceptation définitive des clauses du contrat.
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