Le contrat de location ou contrat de bail est un outil fait pour vous préserver des abus éventuels de votre locataire. En effet, ce sera la pièce maîtresse qui sera épluchée en cas de désaccord.
En ce sens, pour anticiper toutes les situations et mieux se protéger, il convient de privilégier un contrat sur-mesure, élaboré selon les critères de votre location. Découvrez les principaux éléments à prendre en compte au moment de faire signer un bail.
Détailler les aspects financiers
Au Luxembourg, la loi de 2006 encadre la fixation du loyer, des charges imputables à l’occupant et de la garantie locative. Même si l’article 3 stipule des règles pour définir le montant du loyer, ce dernier est souvent fixé d’un commun accord entre les deux parties, selon le marché. Ici, on a recours à la loi seulement en cas de contestation pendant l’exécution du bail.
« On a recours à la loi seulement en cas de contestation pendant l’exécution du bail. »
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Si vous payez par avance les frais d’électricité, de gaz et de chauffage, il est normal de refacturer ensuite à votre locataire dans la partie « charges ». Toutefois, dans le contrat de bail, vous pouvez uniquement obliger l’occupant à financer les consommations énergétiques, l’entretien courant du logement et des parties communes et les petites réparations. Les frais de syndic ou de travaux de grande ampleur, par exemple, vous reviennent.
Enfin, dans votre bail, n’oubliez pas de stipuler le montant de la garantie locative. Il s’agit d’un premier paiement pour couvrir les éventuelles dégradations que l’on peut constater au moment où le locataire quitte le bien. Ce paiement ne doit pas excéder l’équivalent de trois loyers.
« N’oubliez pas de stipuler le montant de la garantie locative. »
Les formalités : durée, sous-location et état des lieux
Outre l’aspect financier, d’autres informations doivent figurer dans votre bail. En théorie, un bail se conclut sur une durée indéterminée. Même si l’on identifie une date butoir, les deux parties peuvent poursuivre le contrat au-delà de l’échéance : le Code civil prévoit que sans aucune autre stipulation contractuelle, tout bail à durée déterminée se transforme en bail à durée indéterminée une fois la date atteinte, sans que les conditions de location ne puissent être modifiées. En revanche, dans le contrat, précisez toujours les modalités de résiliation, avec la durée de préavis (3 mois le plus souvent).
Au moment de rédiger un bail, pensez également à la sous-location : vous êtes en droit de l’interdire en préparant une clause à ce sujet. N’oubliez pas qu’en cas de sous-location, le contrat établi entre votre locataire et son sous-locataire vous est totalement étranger, vous ne pouvez pas intervenir. Si vous préférez tout maîtriser, prohibez cette pratique de façon à vous protéger.
Enfin, au moment de signer le bail pour officialiser l’entrée dans le logement, organisez aussi un état des lieux. Il permettra de voir la différence entre les dégradations éventuellement visibles à l’emménagement et celles qui seront apparues entre temps, du fait du locataire.
Dans le bail, on peut ajouter certaines consignes propres au logement : entretien du jardin, du garage, des pièces annexes, etc. Ces éléments ne figurent pas dans les modèles que vous trouvez sur le web : pour que votre contrat reflète parfaitement le bien et prévoie toutes les situations, demandez à un agent immobilier de le rédiger.
