En 2026, si les taux semblent enfin se stabiliser pour les prêts immobiliers, les banques n’en restent pas moins exigeantes. Ainsi, pour vous donner toutes les chances de concrétiser votre projet, vous devez présenter un dossier irréprochable, capable de rassurer votre conseiller à la fois sur votre solvabilité et le sérieux de votre projet : découvrez comment procéder en bref !
Maîtrisez les ratios réglementaires de la CSSF
Au Luxembourg, la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) impose des règles strictes pour encadrer le marché immobilier et l’endettement des foyers. Parmi les indicateurs incontournables à surveiller, le Loan-To-Value (LTV), qui correspond au rapport entre le montant de votre emprunt et la valeur du bien :
- Pour les primo-accédants, il reste généralement possible de faire financer son bien à 100 %, hors frais de notaire.
- Pour les acquéreurs qui ne sont pas primo-accédants, la limite se situe généralement à 90 %.
- Enfin, ce LTV tombe à 80 % pour les investissements locatifs.
En parallèle, votre taux d’endettement (DSTI) ne doit théoriquement pas dépasser 33 % à 40 % de vos revenus nets. Cependant, en 2026, les banques accordent une importance capitale au « reste à vivre ». Étant donné le coût de la vie, un couple avec des revenus élevés pourra obtenir une dérogation jusqu’à 45 %, voire 50 %, si le montant restant après paiement de la mensualité permet de couvrir largement les besoins quotidiens.
Préparez un dossier complet, sans oublier de pièces justificatives importantes
Une banque qui reçoit un dossier incomplet est une banque qui doute. Pour convaincre, vous devez fournir l’intégralité des documents dès le premier rendez-vous.
- Identité : copie de votre carte d’identité ou de votre passeport en cours de validité.
- Stabilité : votre contrat de travail et vos trois derniers bulletins de salaire. Si vous êtes indépendant, prévoyez vos trois derniers bilans et vos avertissements d’extrait de rôle (avis d’imposition).
- Fiscalité : votre dernière déclaration d’impôt.
- Comptes bancaires : vos trois derniers relevés de tous vos comptes (courants et épargne).
- Crédits en cours : tableaux d’amortissement de vos éventuels prêts personnels ou crédits auto. Si possible, soldez vos petits crédits à la consommation avant de déposer votre demande.
- Compromis de vente signé par les deux parties et Certificat de Performance Énergétique du bien.
Maximisez votre apport et profitez du Bëllegen Akt
L’apport personnel reste le nerf de la guerre. Idéalement, vous devez au moins prendre en charge les frais de notaire et de transcription, qui s’élèvent à environ 7 % du prix d’achat.
Pour vous aider, n’hésitez pas à actionner le levier du Bëllegen Akt. Ce crédit d’impôt sur les actes notariés va jusqu’à 40 000 € par personne (soit 80 000 € pour un couple) pour l’achat d’une résidence principale. Avec lui, vous réduisez significativement les fonds propres que vous devez mobiliser immédiatement chez le notaire.
Montrez également à votre banquier que vous conservez une épargne de précaution après l’achat. En effet, l’établissement sera rassuré à l’idée de voir que, malgré l’emprunt et l’apport, il vous reste de l’argent de côté pour gérer les imprévus.
Faites-vous accompagner par des professionnels de l’immobilier pour garantir la réussite de votre projet !
Anticipez vos exigences sur les performances énergétiques du logement
En 2026, la performance énergétique n’est plus une option, c’est un critère de financement. Concrètement, les banques appliquent désormais des taux verts préférentiels pour les biens classés A, B ou C sur le CPE (Certificat de Performance Énergétique).
Si vous achetez un bien classé F, G ou H, attendez-vous à une analyse plus sévère. Pour convaincre la banque, vous devez :
- Intégrer le coût des travaux de rénovation énergétique dans votre plan de financement.
- Présenter des devis de professionnels certifiés.
- Démontrer que le futur classement énergétique valorisera le bien, protégeant ainsi la garantie hypothécaire de la banque.
Adoptez la posture du partenaire, pas du demandeur
Pour convaincre, changez votre approche psychologique. Vous ne demandez pas une faveur, vous proposez une collaboration rentable et sécurisée à un partenaire financier.
- Soignez votre image : évitez tout achat important (nouvelle voiture, meubles coûteux) dans les six mois précédant votre demande.
- Utilisez votre carrière comme argument : si vous travaillez dans un secteur porteur au Luxembourg (finance, IT ou santé, par exemple), mettez en avant votre employabilité et vos perspectives d’évolution salariale.
En suivant cette structure et en fournissant un dossier clair et précis, vous réduisez les zones d’ombre pour l’analyste crédit. Une banque qui comprend parfaitement votre situation est une banque qui accorde son feu vert plus rapidement et dans de meilleures conditions, ne l’oubliez pas !
