Comment bien estimer son bien immobilier ? La question est épineuse ! En effet, la vente d’un appartement à Luxembourg-Ville, d’une maison à Esch ou même d’un terrain ne s’improvise plus : dans chaque cas, il faut tenir compte de nombreuses spécificités, des tendances du marché local, sans oublier les critères globaux qui pèsent systématiquement sur le prix des biens.
Aujourd’hui, les acheteurs se montrent volontiers très informés, mais aussi et surtout exigeants et sélectifs, ce qui ne facilite pas toujours la tâche des vendeurs. Alors si vous aspirez à vendre rapidement et au meilleur prix, vous avez plus que jamais besoin d’une estimation fiable, efficace et objective : découvrez votre feuille de route pour vous lancer maintenant.
Étape 1 : la micro-localisation, bien au-delà de la ville et du code postal
Ne vous fiez pas aux moyennes nationales qui peuvent être très trompeuses : au Luxembourg, le prix se joue bien souvent au coin de la rue !
Ainsi, un appartement à Gasperich n’aura pas la même valeur s’il fait face au parc ou s’il est exposé à une zone plus bruyante. C’est la raison pour laquelle votre première priorité doit être d’analyser finement votre quartier : proximité des transports en commun, des écoles et des services, ou encore accès rapide à l’autoroute sont autant de critères qui comptent énormément.
Finalement, cette « micro-zone » autour du bien définit votre plafond de verre. Soyez honnête pour être objectif : quels sont les défauts que vous ne voyez plus à force d’y vivre, mais qu’un acheteur pointera dès la première minute ?
Étape 2 : l’étude des éléments réellement comparables
Ne tombez pas dans le piège des portails immobiliers, là où les prix affichés sur les annonces sont des prix « souhaités » et pas nécessairement des prix « actés », c’est-à-dire réellement pratiqués au moment de la vente.
Afin d’établir l’estimation la plus sérieuse et la plus fiable possible, l’idéal reste de vous appuyer sur des données extrêmement fiables, comme celles de l’Observatoire de l’Habitat par exemple. Regardez les biens similaires vendus dans votre commune ces six derniers mois.
Gardez aussi à l’esprit qu’en général, un bien qui reste en ligne plus de trois mois est un bien surévalué. Votre objectif doit être de vous situer dans la fourchette haute des ventes réelles, sans atteindre des niveaux trop élevés qui risqueraient de faire tomber votre bien dans les oubliettes.
« Un bien qui reste en ligne plus de trois mois est un bien surévalué. »
Étape 3 : l’état du bien et le verdict du CPE comme facteurs décisifs
Le Certificat de Performance Énergétique (CPE) est devenu un vrai juge de paix en matière d’estimation immobilière. En toute logique, un bien classé A ou B se vendra plus facilement à un prix supérieur, tandis qu’une passoire thermique subira une décote immédiate et potentiellement assez importante.
Examinez votre intérieur de la manière la plus objective possible, sans faire appel à vos sentiments ou vos souvenirs sur place. Les finitions sont-elles datées ? La chaudière est-elle aux normes ? N’oubliez pas que le coût de la main-d’œuvre pour rénover reste très élevé ; l’acheteur déduira systématiquement le montant des travaux de son offre. Anticipez cette négociation !
« L’acheteur déduira systématiquement le montant des travaux de son offre. Anticipez cette négociation ! »
Étape 4 : intégrer le budget travaux de l’acquéreur
C’est ici que beaucoup de vendeurs échouent. Si votre cuisine a vingt ans, elle vaut zéro euro pour un acheteur moderne. Si votre toiture doit être refaite, c’est un vrai handicap pour votre vente. Afin de mieux cerner la valeur du bien, demandez un devis rapide pour les travaux les plus urgents.
Cette initiative va vous permettre de proposer un projet « clé en main » ou avec un chiffrage précis des rénovations, pour rassurer les banques qui financent l’acquéreur. Ne l’oubliez pas : chaque initiative qui simplifie les démarches de votre acheteur contribue à sécuriser votre prix de vente.
