Des prix de l’immobilier qui n’en finissent pas de s’envoler

+11,4 % sur un an : les derniers chiffres de la Statec confirment une hausse des prix du logement au Grand-Duché.

La dernière publication de la Statec (Institut national de la statistique et des études économiques du Grand-Duché de Luxembourg), qui se base sur les données de la Publicité foncière (c’est-à-dire les chiffres enregistrés par l’administration fiscale lors des transactions) est formelle : au second trimestre 2019, les prix ont globalement augmenté de 11,4 % sur un an !

Une hausse « relativement homogène sur les différents segments, appartements existants, appartements en construction (VEFA) et maisons anciennes » précise l’organisme qui constate encore que la tendance « s’est accélérée au cours des dernières trimestres ».

A ce jour, le prix moyen par m² des appartements existants se situe à 5 742 €, et celui des appartements en construction à 6 646 €. Et pour une maison unifamiliale, il faut désormais compter un prix moyen de 742 335 € !

Cette tendance haussière s’inscrit cependant dans un contexte européen où le Luxembourg affiche certes la deuxième hausse la plus élevée derrière la Hongrie, mais se situe aussi dans la tendance générale.

Plus c’est grand, plus le prix au m² diminue

Les raisons de ce phénomène sont connues : îlot de prospérité dans une Europe où les indicateurs ne sont pas tous au vert dans chaque pays loin s’en faut, l’offre ne peut satisfaire la demande au Grand-Duché, d’autant que celle-ci demeure dopée par des taux d’intérêt toujours bas et donc attractifs.

Les statistiques appellent toutefois à nuancer quelque peu le tableau.

D’abord, à surface égale, un appartement neuf en construction ne se vend qu’à un prix de seulement 15% à 20% au-dessus d’un appartement ancien. Ensuite, le prix par m² diminue avec la surface du logement : pour les seuls appartements existants, on se situe à 6 871 € pour un logement inférieur à 50 m² tandis que l’on n’est plus qu’à 5 465 € pour une surface comprise entre 90 et 109 m².

De fortes disparités géographiques

Enfin, la localisation demeure primordiale. Plus on s’éloigne de la capitale, plus les prix baissent…

Jugez plutôt : pour les appartements existants, le prix moyen au m² est de 7 893 € pour le canton de Luxembourg quand il descend à 5 241 € sur Capellen-Mersch, 4 991 € dans l’Est, 4 987 € sur le canton d’Esch-sur-Alzette et 4 277 dans le Nord du pays.

Idem pour le prix moyen des maisons : 1 157 621 € sur la capitale et sa couronne, 791 127 € sur Capellen-Mersch, 710 847 € dans l’Est, 606 732 € sur le secteur d’Esch-sur-Alzette et 541 756 € dans le Nord.

Et pourtant, il y a toujours plus de transactions

L’étude de la Statec comprend également un intéressant focus sur l’évolution du nombre de transactions sur 10 ans. Ainsi, de 5 093 ventes d’appartements enregistrées en 2007, on est passé à 7 543 transactions en 2018 (dont en moyenne 38 % d’appartements vendus en état d’achèvement).

Le marché de l’immobilier est dès lors extrêmement dynamique. Et dans cette optique, la Statec observe que le climat fiscal favorable instauré par la loi de 2016 sur les plus-values a porté ses fruits. L’offre à la vente de terrains à bâtir et d’habitations a bien été dynamisée sur 2017 et 2018.

Cependant, et c’est là où le bât blesse,” la vraie offre neuve nécessite des nouveaux programmes de construction en nombre suffisant. Face à sa jungle de réglementation sur les procédures d’autorisation, une mentalité NIMBY, le secteur immobilier peine à relever le défi de la demande de logement. Il n’est pas rare qu’un programme de logements neufs met 10 à 15 ans pour sortir de terre”, précise le Président de la Chambre Immobilière, Jean-Paul Scheuren.

Du côté de l’offre, la croissance de la population reste soutenue avec des besoins en logement de plus en plus poussée, encore augmentés par des phénomènes de société.

Aussi, la politique des taux bas, voir extrêmement bas, de la Banque Centrale Européenne a vocation à soutenir la demande de logement faute de placements alternatifs.

Les loyers aussi en forte hausse : résultat de la hausse de la TVA de 3% à 17% ?

Un dernier mot sur les loyers : la Statec révèle un écart spectaculaire entre « les loyers annoncés des annonces immobilières et les loyers des contrats de bail en cours ». Les loyers annoncés (que le locataire entrant va payer, donc) sont  61% plus élevés que les loyers en cours (1 611 € contre 998 €). Pour les maisons, cette différence passe à 92% (2 805 € contre 1 462 €).

“De nouveau, il y a lieu de se poser la question si cette hausse n’est pas due à des erreurs politiques. La hausse de la TVA de 3% (taux super-réduit) à 17% au 1er janvier 2015 pour les logements destinés à la location engendre ces effets avec un certain décalage. Les milieux professionnels avaient pourtant mis en garde le gouvernement sans se faire entendre”, explique Jean-Paul Scheuren.

Et de s’interroger encore : “L’analyse comparative entre nouveaux baux et baux en cours se révèle cependant intéressante. Les bailleurs privés ne seraient-ils pas aussi gourmands que les milieux politiques nous suggèrent de l’être ? Et est-ce que les mécanismes de plafonnement des loyers ne seraient pas plus efficaces que certains courants politiques souhaitent nous faire croire ?”

A quand un vrai Tableau de Bord de l’Immobilier ?

“Même si les chiffres sur les prix de l’immobilier semblent enflammer les discussions de bar de café, il serait préférable de publier un vrai tableau de bord de l’immobilier permettant de créer les vraies bases pour un débat réel et objectif sur le marché de l’immobilier”, conclut le Président de la Chambre Immobilière.

Faites les diagnostics techniques immobiliers avant de vendre !

diagnostic technique

La vente d’un bien au Luxembourg est conditionnée par la réalisation d’un certain nombre de diagnostics techniques immobiliers. Obligatoires ou vivement conseillés, ces contrôles sont conçus pour garantir la qualité du bâtiment (amiante, plomb et humidité) et ses propriétés énergétiques (CPE et BlowerDoor Test).

Diagnostics techniques : des contrôles sur la structure du bâtiment

Le diagnostic Amiante

L’amiante est une fibre minérale extrêmement dangereuse pour la santé : comme elle était très employée pour ses performances techniques avant son interdiction en 2001, ce diagnostic représente un gage de sécurité pour les futurs acheteurs. Depuis 2007, le Grand-Duché a même imposé un contrôle périodique, à mener avant et après travaux, afin de prévenir les risques en cas de présence avérée de ce matériau.

Le diagnostic Plomb

Même s’il est non obligatoire, comme ce diagnostic concerne un matériau également très toxique pour la santé, il contribue à rassurer les futurs acquéreurs. Autrefois plébiscité dans les peintures intérieures, il est interdit au Luxembourg depuis 1949. A noter que ce contrôle doit être mené par des professionnels qualifiés.

Le diagnostic humidité

Là encore, le diagnostic humidité, bien que non-obligatoire, peut peser en faveur des vendeurs s’il témoigne d’une structure saine. Surtout lorsque l’on connaît l’ampleur des dégradations causées par l’apparition du salpêtre (au niveau des enduits, des plâtres, des revêtements, des murs, des plafonds) et du mérule (sur les cloisons, les charpentes, les plinthes, les briques et le ciment). Sans oublier les pathologies associées à la présence d’humidité (rhinite, asthme, bronchite…).

« Mieux vaut réaliser ces diagnostics techniques AVANT la mise en vente. A défaut, AVANT la signature du compromis, sous peine de recevoir une amende administrative de 250 € + 2 € / m² »

Le bilan énergétique

Le Certificat de Performance Energétique

Obligatoire pour une vente depuis le règlement Grand-ducal du 30 novembre 2007, le Certification de Performance Energétique (CPE) ou passeport énergétique permet de dresser un bilan énergétique du bâtiment. Il indique la classe de performance énergétique, la classe d’isolation thermique et les émissions de CO2. A noter que depuis le 1er janvier 2017, les nouvelles constructions doivent répondre à des exigences très strictes permettant une consommation d’énergie presque nulle (NZEB NearlyZero Energy Building), soit la classe AAA

Le test d’étanchéité à l’air (BlowerDoor Test)

Sur les bâtiments existants, le test d’étanchéité à l’air (BlowerDoor Test) n’est pas obligatoire – sauf si le propriétaire souhaite bénéficier d’une prime pour l’installation d’une ventilation mécanique. Mais surtout, il met en lumière les éventuelles fuites d’air et d’eau du logement et donne des indications sur son isolation acoustique. Dans les bâtiments neufs, ce contrôle est obligatoire et les valeurs obtenues contribueront à classer l’habitation : maison économe en énergie sans installation technique de ventilation, maison basse énergie « BBB » et maison passive « AAA ».

Tous ces diagnostics techniques immobiliers doivent être initiés par le propriétaire du bien et réalisés par des professionnels qualifiés. Leurs prix évoluent en fonction de la localisation géographique du logement, de sa surface et des options retenues par le propriétaire – à savoir une sollicitation uniquement pour les tests obligatoires (CPE et amiante) ou également pour ceux qui sont vivement recommandés (plomb, humidité et BlowerDoor Test).

Avant de visiter la SNL, visitez VIVI.LU !

semaine nationale du logement 2019

La Semaine Nationale du Logement, c’est du 12 au 20 octobre chez « Luxexpo The Box ». Vous cherchez un logement ? Vous songez à acheter ou louer ? Préparez votre visite en surfant sur VIVI.lu, le site des professionnels de la Chambre immobilière.

Un projet immobilier, cela ne s’aborde pas à la légère. Autant avoir tous les outils en main. Les bons outils, mais aussi les bons interlocuteurs pour vous accompagner. Ceux qui ne veulent pas seulement faire du chiffre, mais qui prennent le temps de vous écouter et de vous aider à toutes les étapes de cette aventure qui va changer votre vie au quotidien.

Des experts reconnus à votre service

Parce qu’ils adhèrent à une charte de valeurs, qu’ils respectent une éthique, les professionnels membres de la Chambre immobilière sont de ceux-là. Et c’est pourquoi, ils seront évidemment présents au rendez-vous, sur le stand de la Chambre Immobilière (en agence – ils disposent d’un label «  Charte de qualité » qui atteste de leur appartenance à notre organisme – ou bien sûr celui de la fédération).

Vous pouvez leur faire confiance pour vous accueillir, à tour de rôle, et initier un dialogue constructif quel que soit votre projet : louer ou acheter. Et pourquoi pas, commencer à parler budget et assurances avec nos partenaires de Spuerkeess, la Banque et Caisse d’épargne de l’État, et Lalux. La conjoncture et le maintien de taux bas vous ouvrent sans doute des perspectives que vous ne soupçonnez pas!


Retrouver nos annonces sur :


Le site idéal pour trouver votre bien

Reste que pour parler sérieusement, même en toute convivialité, le mieux est de venir à la SNL avec les idées claires. Un bon moyen pour cela : visitez le site VIVI.lu, le portail d’annonces, d’infos et conseils de la Chambre immobilière. Non seulement son moteur de recherche a été conçu pour vous faciliter la recherche (critères de prix et de situation géographique, maison ou appartement,  neuf ou ancien, mais aussi options importantes comme présence ou non de cuisine séparée, double-vitrage, ascenseur, balcon ou jardin – liste non exhaustive -), mais VIVI.lu présente en exclusivité des annonces postées par les professionnels de la Chambre pendant deux semaines !

Ce n’est pas un détail quand on sait que le marché immobilier du Grand-Duché demeure marqué par une offre inférieure à la demande. Avec VIVI.lu, vous multipliez vos chances d’être dans la short-list des privilégiés à être informés de la mise en vente et location de biens d’exception…

C’est donc l’équation gagnante : avant de rencontrer les experts de la Chambre de l’immobilier à la SNL, visitez leur site. Avec VIVI.lu, boostez vos chances de partir du bon pied – et du bon clavier – pour la grande aventure de votre vie.

Accès
10, Circuit de la Foire Internationale
L-1347 Luxembourg – Kirchberg

T +352 43 99 1
F +352 43 99 315
E info@thebox.lu

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